Отчуждение доли: добровольное, по суду, продажа части. Как защитить себя от отчуждения? Продажа доли по принуждению: судебная практика

Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

○ Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

По его добровольному согласию.
По решению суда.
В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

Доля в общем праве собственности малозначительна.
Доля не может быть выделена в натуре.
Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

○ Как избежать отчуждения?

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

Участники долевой собственности на жилье не приговорены вечно жить вместе. Закон предоставляет им право разделить свое имущество тем или иным способом. Однако для разрешения «квартирного вопроса» необходимо, чтобы все совладельцы стремились достичь поставленной цели. Как быть, если какой-нибудь вредный гражданин (например, бывший супруг) не желает принимать никакого участия в этом процессе? Ответ на данный вопрос может подсказать судебное решение, опубликованное в Бюллетене Верховного Суда РФ от 28.11.2008 № 11.

Непримиримые совладельцы

Если у гражданина есть хотя бы минимальная доля в праве собственности на жилье, то он теоретически может этим жильем пользоваться. Ведь доля в праве собственности - понятие абстрактное, это отнюдь не конкретные квадратные метры. Отсюда проистекают многочисленные жилищные споры: разведенные супруги, конфликтующие родственники, наследники и пр. не хотят не только жить под одной крышей, но и просто быть совладельцами жилья.

Проблема в принципе разрешима - можно, например, продать общую недвижимость, разделить полученные деньги и при желании купить другое жилье. Можно выкупить долю у сособственника, можно продать ему свою. Но иногда случается, что все попытки решения разбиваются о нежелание одной из сторон что-либо делать.

Подобная ситуация была предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ (Определение от 24.10.2006 № 56-В06-17). Маме с несовершеннолетним сыном принадлежали 3/4 доли в праве общей собственности на квартиру, а третьему лицу - 1/4. Совместное пользование спорной квартирой было невозможным, также невозможен был и выдел долей сторон в натуре. Женщина неоднократно обращалась к совладельцу с предложениями различных вариантов прекращения общей долевой собственности на данную квартиру (в частности, покупки им принадлежащих ей и ее сыну долей либо выкупа его доли), однако согласия не получила. Он хотя и не проживал в спорном помещении (имея в собственности индивидуальный жилой дом), тем не менее препятствовал заявительнице осуществлять права, связанные с владением и пользованием квартирой.

В результате она подала иск в суд с просьбой взыскать с нее (!) в пользу ответчика денежную компенсацию за принадлежащую ему долю по рыночной стоимости, исключив тем самым его из числа сособственников.

Суды первой и кассационной инстанций это требование сочли возможным удовлетворить на основании положений п. 4 ст.252 ГК РФ. По общему правилу данной нормы выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. Но в качестве исключения суд может обязать других совладельцев выплатить компенсации и при отсутствии согласия этого собственника. Для этого необходимо наличие следующих условий:

Незначительность доли;

Невозможность выделения доли в натуре;

Отсутствие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества.

В данном случае, по мнению судей, все эти условия присутствовали.

Лишенный собственности гражданин пытался добиться справедливости в Верховном Суде РФ. Он считал, что применение положений, содержащихся в п. 4 ст. 252 ГК РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела своей доли из общего имущества. Он же такого требования не заявлял.

Однако судья ВС, рассматривавший надзорную жалобу, в передаче дела для рассмотрения по существу отказал. Он отметил, что случаи принудительной утраты права на долю в общем имуществе сами по себе являются исключением и допустимы только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. Поэтому действие нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования собственника о выделе доли, так и на требования остальных участников долевой собственности.

Мнения разделились

Включение данного дела в ноябрьский Бюллетень Верховного Суда РФ весьма показательно, поскольку не далее как в начале этого года положения абз. 2 п. 4 ст.252 ГК РФ были обжалованы на предмет их неконституционности такими же принудительно лишенными собственности гражданами (Определение КС РФ от 07.02.2008 № 242-О-О).

Конституционный Суд отказал в принятии жалобы к рассмотрению, указав, что оспариваемая норма ни при каких условиях не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации. В основании подобных решений прежде всего должно лежать волеизъявление самого собственника на выдел его доли из общего имущества.

По мнению КС, заявители должны были воспользоваться своим процессуальным правом на обжалование решения суда первой инстанции - Хорошевского районного суда г. Москвы. Можно предположить, что такая попытка не увенчалась бы успехом, учитывая вышеприведенную позицию ВС, а также практику судов общей юрисдикции.

Очевидно, что лазейку в законодательстве, позволяющую лишать доли в собственности лишь на том основании, что размер доли незначителен и она не может быть выделена в натуре, не могли не попытаться использовать коммерческие структуры. Однако арбитражные суды придерживаются той же позиции, которую высказал КС, и не разрешают применять п. 4 ст. 252 ГК РФ для «отъема» доли (см., например, постановления ФАС ВСО от 09.09.2004 № А69-1270/03-10-8-Ф02-3639/04-С2, СЗО от 13.11.2003 № А56-25833/02, ЦО от 25.07.2008 № А08-3142/07-28-12-28).

Постановление ФАС ЗСО от 10.02.2005 № Ф04-9464/2004(7818-А75-9), которым один из долевых владельцев здания крытого рынка был лишен своей собственности с выплатой компенсации, базировалось на том, что данный собственник первоначально обращался в суд с иском о выделе его доли.

Неприкосновенность собственности и злоупотребление правом

Итак, налицо явное противоречие в позициях арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу применения нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ. На чьей же стороне правда?

С одной стороны, гражданское законодательство РФ провозглашает в качестве базового принципа неприкосновенность собственности и не допускает ее принудительного изъятия кроме как в случаях, прямо предусмотренных законом. Трактовка п. 4 ст.252 ГК РФ, применяемая судами общей юрисдикции, носит скорее расширительный характер. Действительно, с какой это стати любого из нас могут лишить доли в собственности по той причине, что размер этой доли незначителен? Где написано, что у собственника непременно должен быть интерес в использовании имущества, почему нельзя им просто владеть?

С другой стороны, существует немало печальных жизненных ситуаций, когда люди годами живут в одной квартире с чужими, порой весьма агрессивно настроенными соседями, без какой-либо надежды разрешить жилищный вопрос мирным путем. Наличие права на долю в квартире у недобросовестного лица зачастую становится основанием и для правонарушений (см. об этом «эж-ЮРИСТ» № 46, 2008 «Осторожно: долевая собственность, или Сосед-рейдер»).

Да и с точки зрения предпринимательских отношений несговорчивый совладелец представляет собой препятствие для реализации другими собственниками их законных прав по распоряжению и пользованию общим имуществом. Имея даже самую маленькую долю в собственности, он тем не менее вправе помешать любым сделкам с недвижимостью, т.е. злоупотребить своими правами. Установление же порядка пользования общим имуществом в судебном порядке и соблюдение его потом весьма проблематично.

Представляется, что необходима совместная оценка ВАС и ВС практики применения спорной нормы с учетом всех возможных нюансов. Судебным инстанциям, а может быть, и законодателю, необходимо выработать гибкий подход, защищающий собственника и одновременно обязывающий его учитывать интересы других совладельцев.

Мария Мошкович,

"эж-Юрист"
Доп.ИНФО:

Вывод суда об удовлетворении требований одного из
участников долевой собственности (истца по делу) о признании
другого участника (ответчика) утратившим право собственности на
долю в общем имуществе с выплатой ему компенсации признан законным

(Извлечение)

Б., действующая в своих интересах, а также в интересах своего
несовершеннолетнего сына А., обратилась в суд с иском к В.,
ссылаясь в обоснование своих требований на следующее. Ей и ее
несовершеннолетнему сыну принадлежит 3/4 доли в праве общей
собственности на квартиру в пос. Горные Ключи Кировского района
Приморского края, а ответчику В. - 1/4 доля в праве общей
собственности на указанную квартиру. Поскольку совместное с
ответчиком пользование спорной квартирой невозможно, также как
невозможно и реально выделить доли сторон по делу в праве
собственности на квартиру, истец просила взыскать с нее в пользу
В. денежную компенсацию за принадлежащую ему 1/4 долю в праве
общей собственности на квартиру по рыночной стоимости, исключив
тем самым его из числа сособственников квартиры.
Решением Кировского районного суда Приморского края от
22 июня 2005 г. иск удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого
суда 11 августа 2005 г. решение суда оставила без изменения.
В надзорной жалобе В. просил об отмене судебных постановлений
и направлении дела на новое рассмотрение.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 июля 2006 г. дело
истребовано в Верховный Суд РФ.
Судья Верховного Суда РФ, рассмотрев 24 октября 2006 г.
истребованное по надзорной жалобе дело, в передаче его для
рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции отказал, указав
следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или
изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке
надзора являются существенные нарушения норм материального или
процессуального права.
Таких нарушений судом при рассмотрении данного дела допущено
не было.
В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой
собственности, может быть разделено между ее участниками по
соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе
требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении
участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях
раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник
долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в
натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не
допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба
имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся
собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими
участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества,
выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании
настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется
выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками
компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его
согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не
может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, суд может и при отсутствии
согласия этого собственника обязать остальных участников долевой
собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации
в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на
долю в общем имуществе.
Как следует из буквального толкования приведенной нормы,
участникам долевой собственности принадлежит право путем
достижения соглашения о способе и условиях раздела общего
имущества или выдела доли одного из них произвести между собой
раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения
такого соглашения обратиться в суд за разрешением возникшего
спора.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Б.
неоднократно обращалась к В. с просьбами об урегулировании
возникшего между ними конфликта по поводу владения и пользования
общим имуществом - спорной квартирой, предлагая при этом различные
варианты прекращения общей долевой собственности ее с сыном и В.
на данную квартиру. Однако согласия на предложенные В. варианты в
виде выкупа принадлежащих ей и ее сыну 3/4 доли квартиры либо
покупки его 1/4 доли Б. от ответчика не получила, в связи с чем
вправе была на основании вышеприведенной нормы обратиться за
разрешением спора в суд.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что
произвести раздел квартиры в натуре невозможно, доля истцов -
матери и несовершеннолетнего сына, проживающих одной семьей,
значительно превышает долю В. (им принадлежит 3/4 доли квартиры,
что составляет 32,4 кв. м общей площади квартиры, в том числе 20,1
кв. м жилой площади, в то время как В. принадлежит 1/4 доля
квартиры - 10,8 кв. м общей площади квартиры, в том числе 6,7 кв. м
жилой площади), жилой комнаты, по размерам не превышающей 6,7
кв. м, в указанной квартире не имеется, вывод суда о выплате
истцами денежной компенсации В. за его долю является правильным.
Давая оценку обстоятельствам, связанным с наличием у В.
существенного интереса в использовании общего имущества - спорной
квартиры, суд принял во внимание и нахождение у В. в собственности
индивидуального жилого дома, а также его фактическое непроживание
в названной квартире.
Таким образом, поскольку В. свое право на выкуп у Б. и ее
несовершеннолетнего сына А. принадлежащей им доли в праве
собственности на спорную квартиру или продажу им своей доли в
квартире не реализовал, хотя препятствий для осуществления данного
права у него не было, сам чинил истцам препятствия в осуществлении
ими прав, связанных с владением и пользованием квартирой,
оснований для отмены постановленного по делу решения суда не
имеется.
Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений,
содержащихся в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, допустимо лишь в
отношении участника, требующего выдела из общего имущества
принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм
материального права. Закрепляя в названной норме возможность
принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной
компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на
долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности
таких случаев, их допустимости только при конкретных
обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для
восстановления нарушенных прав и законных интересов других
участников долевой собственности, в связи с чем распространил
действие данной нормы как на требования собственника выделенной
доли, так и на требования остальных участников долевой
собственности.

Если совладелец квартиры, доля которого незначительна, продавать ее не хочет, при этом досаждая другим собственникам, разрешить конфликт можно через суд.

Если совладелец квартиры, доля которого незначительна, продавать ее не хочет, при этом досаждая другим собственникам, разрешить конфликт можно через суд. Подробности - в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.сайт».

Квартира одна, хозяев много - зачастую такие ситуации возникают при наследовании недвижимости. Когда в товарищах согласья нет, жилплощадь превращается в постоянное поле битвы: допустим, чтобы прописать члена семьи, необходимо разрешение других совладельцев. Что делать?

Статья 252 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность принудительного выкупа , допустимого при отсутствии согласия ее владельца. Обязать к участию в такой сделке может лишь суд, и то при наличии следующих условий: доля незначительна, не может быть выделена в натуре, а собственник не проявляет интереса к пользованию общим имуществом.

Например, гражданину Н. принадлежит 1/20 в праве собственности на однокомнатную квартиру, в которой он не проживает, вещей своих не хранит, за услуги ЖКХ не платит - раз так, другие совладельцы предлагают выкупить у него этот «кусок», но Н. отказывается.

С учетом всех обстоятельств суд может обязать остальных собственников (или собственника большей части) выплатить Н. выкупную цену, после чего последний потеряет право на долю. Выкупную цену назначают по результатам оценки, которую проводят по ходатайству сторон или решению суда, с привлечением экспертов. Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, покупателю доли лучше заранее доказать наличие денежных средств для выкупа, предоставив хотя бы банковскую выписку.

Единого универсального решения по таким делам нет. Первоочередная задача истца - доказать, что у содольщика с «незначительной частью» нет желания ее использовать.

Выписка из домовой книги удостоверит отсутствие регистрации, а квитанции, где в качестве плательщика указан вовсе не ответчик, - его нежелание нести расходы по содержанию квартиры. Нелишними и будут и свидетельства соседей о том, что этот «жилец» никогда не появлялся по данному адресу.

К сожалению, четкого определения незначительной доли закон не дает, поэтому решение суда во многом зависит от того, возможно ли выделить ее в отдельное помещение для полноценного использования, или нет.

Когда собственник незначительной доли проживает в квартире, исправно оплачивает коммунальные услуги и другого жилья не имеет, выплатить компенсацию и распрощаться с ним уже не получится.

Показательным в этом отношении является определение № 5-В11-134, которое вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ 3 апреля 2012 года на примере ситуации с одной московской квартирой.

В 1999 году женщина купила трехкомнатную квартиру и через некоторое время зарегистрировала в ней своего мужа. Семейные отношения не сложились, и при разводе, состоявшемся в 2008 году, суд разделил недвижимость следующим образом: 13/14 - жене и 1/14 - мужу. Мужчина на данной жилплощади больше не проживал, а спустя год после бракоразводного процесса по передал свои два с половиной (!) квадратных метра сыну. Тот, в свою очередь, зарегистрировавшись в квартире как по месту проживания, более не проявлял к недвижимости никакого интереса. Еще через несколько месяцев отец разорвал договор с сыном и собственником незначительной доли, опять же по договору содержания, стала новая жена экс-супруга, которая прописалась там, но фактически не проживала. Собственница основной доли не захотела мириться с частой сменой совладельцев и обратилась в суд с требованием принудить супругу бывшего мужа к продаже 1/14. Однако та подала встречный иск, изъявив желание не только вселиться в квартиру, но и выделить себе комнату площадью 11,4 квадратного метра.

Первая судебная инстанция отказала в удовлетворении требований истицы и по встречному иску вселила в квартиру жену мужчины, однако запрашиваемые ею «квадраты» все же не выделила. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение «младших коллег» в силе. И только Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону женщины, обратив внимание, что суды первой и кассационной инстанций существенно нарушили нормы материального права.

Во-первых, 1/14 доли в спорной квартире - это всего лишь 3,8 квадратного метра, из которых жилыми являются только 2,5 «квадрата», и комнат такой площади в «трешках» нет, поэтому выделить их в пользование нельзя. Во-вторых, было отмечено, что до подачи иска о прекращении права собственности на 1/14 долю ответчики никаких претензий не предъявляли, тем самым соглашаясь с имеющимся порядком пользования спорной квартирой.

В-третьих, «верховные» судьи уточнили, что вселить хозяина 2,5 «квадратов» в квартиру, не нарушив прав второго собственника, не представляется возможным, поскольку жилец пользуется общим имуществом (кухней, ванной, туалетом и коридором) соразмерно своей доле, которая в этом случае мизерна. Кроме того, высшая инстанция указала, что здесь имеет место «исключительный случай, когда объект не может быть использован всеми сособственниками без нарушения прав собственника с большей долей», и защита интересов последнего возможна только путем принудительной выплаты второй стороне денежной компенсации. При этом суд, с учетом результатов экспертной оценки спорного имущества, понизил выкупную цену до 371 736 рублей, тогда как изначально владельца 13/14 доли предлагала 400 000 рублей.

Этим делом Верховный суд хотя и не сформировал единый шаблон действий при разрешении подобных споров, но показал, как суды должны рассматривать дела о долях.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта galaktikariel.ru, www.obmen.ru

Верховный суд России впервые в истории признал, что в случае конфликта между собственниками квартиры владелец меньшей доли (например, одной комнаты) может быть лишен ее принудительно, если имеет другое жилье. В этом случае другие собственники должны возместить ему стоимость доли. Это решение может сильно облегчить расселение коммуналок.

Судебная коллегия по гражданским делам вернула на новое рассмотрение в Василеостровский районный суд Петербурга иск жительницы Васильевского острова Марии Алексеенковой к Михаилу Алексееву, купившему почти четверть века назад 1/3 долю в квартире у ее бывшего мужа после развода. Истица со своей дочкой владеют 2/3 в трехкомнатной квартире и с начала 1990-х годов находятся с ответчиком в состоянии квартирной войны. Кассационная инстанция отменила решение районного суда, который отказал Алексеенковой в иске о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его права собственности на нее с возложением на истицу обязанности выплатить ему денежную компенсацию.

Как установил суд, Алексеев, живущий со своей семьей в другой квартире, свою комнату в спорном жилье держит запертой, храня там свои личные вещи. Долю он купил у бывшего мужа Алексеенковой в самом начале 1990-х годов, и с тех пор между соседями идет жесткое противостояние. В то же время Алексеенкова с дочкой в квартире живут, это их единственное жилье, и они, по утверждениям ответчика, его в квартиру не пускают (а если он и заходит, то не разрешают пользоваться сантехникой).

Они, по данным суда, много раз пытались по разным схемам избавиться от нежелательного сожителя, но им это не удавалось: выделение 1/3 в квартире площадью 67 м2 физически невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, а продавать долю ей Алексеев отказывался. Между тем принудительный выкуп жилья до сих пор считался невозможным: выплата компенсации вместо выдела доли в натуре по закону возможна только при наличии волеизъявления собственника.

В 2014 году Алексеенкова обратилась в суд с иском о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его прав собственности. Иск основан на статье 252 ГК РФ, которая гласит: "Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию ".

Однако до сих пор все попытки принудительного выкупа доли в квартире по суду заканчивались неудачей: тот же Верховный суд отменял все решения, которыми такие требования удовлетворялись. Теперь же суд, наоборот, отменил отказное решение и вернул дело на новое рассмотрение, обязав Василеостровский районный суд более внимательно оценить довод истицы о том, что ответчик имеет другое жилье, в спорной квартире не живет, родственные отношения между сторонами спора отсутствуют.

По мнению Ивана Решетникова, управляющего партнера " ", определение ВС крайне интересно и полезно для практики: "Делить сособственность до сих пор в России было просто невозможно, такие споры тлели и горели десятилетиями и не могли сдвинуться с мертвой точки. Механизм принудительного разделения, безусловно, был нужен, и то, что он начинает работать, - хорошо. Похожим образом в последнее время заработал механизм исключения из общества совладельцев-гринмейлеров, который долгое время был мертвым".

"Во-первых, это определение не означает, что Василеостровский суд прямо так и удовлетворит теперь этот иск, - не торопится с выводами адвокат Ирина Иванова. - А во-вторых, это обоюдоострое оружие. С одной стороны, оно дает возможность разрешить конфликты, которые сегодня законного решения не имеют. А с другой - не поручусь, что завтра этой схемой не воспользуются черные риелторы, чтобы, купив комнату в коммуналке, выселить по суду владельцев всех остальных комнат".

Впрочем, и белым риэлторам этот правовой механизм видится весьма позитивным. "При расселении коммуналок и хрущевок бывают такие больные вопросы, когда владелец последней комнаты заламывает нереальную цену, в десятки раз превышающую рыночную, и из-за него страдают девять других семей, которые хотят разъехаться по собственным квартирам, - говорит владелец . - Думаю, механизм будет развиваться и постепенно все подобные случаи получат адекватную судебную оценку. В Английском праве давно уже сложилось, что, купив 51% объекта недвижимости, и заручившись одобрением своего винвестиционного проекта по развитию этого объекта в муниципалитете, ты можешь предложить остальным совладельцам цену выкупа, а при отказе их смело выйти в суд выкупить доли по цене, назначенной судом".

Рассление коммуналок - особо актуальная тема для Петербурга. Всего в Петербурге насчитывается болье 80 тыс. коммунальных квартир, большая их часть расположена в Центральном районе.