Понятие содержание признаки и особенности недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Единый недвижимый комплекс: понятие и особенности

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В России термин "недвижимое имущество" был введен Петром I в 1714г. в указе от 23 марта "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т. 10, ч. 1, ст. 383-400). Так, ст.384 гласит: "Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги". Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: "состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати) озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые".

В начале 20-х годов текущего века в нашей стране названное деление имущества было признано буржуазным, не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст-21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения "являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке".

Отметим, что дореволюционный гражданский закон давал описательное определение недвижимости - земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги (ст. 384 Свода законов гражданских). Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью и в доказательство

ссылались на ст. 119 Устава торгового. Под недвижимостью понимали и водоемы (см., например, п. 1. ст. 1124 Устава гражданского судопроизводства, где речь идет о рыбных ловлях). Сенат относил к этому разряду "сокровенные в недрах земли ископаемые" (Решение № 28 за 1914 г.). Неопределенность закона была очевидна. В официальном проекте Уложения начала XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать её качественные характеристики. В ст. 32 упоминались земля, строения или сооружения, "неподвижно к земле прикрепленные".

Такая формулировка не была новой ни для мировой практики, ни для русского права. Еще в начале XIX в. недвижимость определялась как земли и, "всякие строения в земле основанием их утвержденные" (параграф 2, гл. 1, ч. 2), а недвижимой принадлежностью строений предполагалось считать "все то, чего нельзя отделить от тех строений без повреждений их" (параграф 5, гл. 1, ч. 2). Проект кодекса в 1810г. был одобрен Государственным советом, но не вступил в силу. С 1835 по 1917 г. действовал Свод законов, который содержал легитимное определение недвижимости.

В нормативных актах временного правительства сравнительно часто встречается понятие "земля", а не "недвижимость".

В законодательстве советского периода первоначально использовалось понятие "недвижимость". ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку недвижимости. Процитируем примечание к ст. 21: "С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено". Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов.

В современное российское законодательство разделение вещей на движимые и недвижимые возвращено Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990г.

В пункте 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в ст. 130 первой части ГК РФ последовательно и логично определяют само понятие недвижимости, которое включает в себя такие определения как движимые и недвижимые вещи, рассмотренные в таблице (Таблица 2)

Таблица 2

Различия между движимыми и недвижимыми вещами.

Важнейшей характеристикой недвижимости является материальная, физическая связь с землей. Это - пример классической римской традиции, в которой, по образному выражению К.П. Победоносцева, вещи различались "преимущественно по механическим свойствам своей природы".

Сегодня само понятие "недвижимость" говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота. Этот термин - знак особой важности объекта для общества и государства. При этом понятия "недвижимость" и "режим недвижимости" отличаются.

В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью.

В соответствии с Федеральным Законом "О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним" (утв. 21.07.97 г., № 122-ФЗ, вступает в силу 31 января 1998 г.) недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (Ст 1). В соответствии с введенным в действие в 1995-1996 гг. Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Сравнение определения недвижимости в дореволюционном и современном российском понимании и праве в основном совпадает.

Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется следующими обстоятельствами. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона.

Причины этого отчасти носят исторический характер и отчасти определяются самой природой недвижимости. Так, земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Для того, чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости, необходимо выделить ее основные сущностные признаки и состояния:

Для недвижимости характерна прежде всего неподвижность, прочная связь с землей (физическая и юридическая), она многократно используется (долго служит), сохраняет свою натурально-вещественную форму в течение всего срока службы, переносит свою стоимость постепенно по мере износа.

Функциональное назначение недвижимости может быть производственное и непроизводственное. При производственном назначении недвижимость прямо или косвенно участвует в создании товаров или услуг. При непроизводственном - не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения.

Поскольку недвижимость в процессе использования утрачивает свою натуральную форму, то возникает необходимость ее воспроизводства. Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым видам недвижимости. Земельные участки, природные месторождения, природные водные бассейны в большинстве случаев невоспроизводимы.

По степени готовности к эксплуатации различают введенную в эксплуатацию недвижимость и незавершенное строительство. Недвижимость может быть разной степени износа, иметь разный срок службы и соответственно утраты своей стоимости, разные способы ее возмещения. Различают ее физический износ, когда происходит потеря технико-эксплуатационных свойств в процессе эксплуатации под влиянием природных условий или пропорционально интенсивности использования, и моральный износ вследствие удешевления воспроизводства объектов недвижимости или в результате создания новых более экономичных. Денежное выражение размера износа соответствующих объектов недвижимости соизмеряется через амортизационные отчисления на полное восстановление утраченных свойств и на капитальный и текущий ремонт.

Недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ).

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей. Например, здания могут быть:

Схема 4.

Примерно по такой же схеме можно сделать классификацию сооружений, многолетних насаждений, и т.д.

При классификации земель берут в расчет их назначение и их категории.

Схема 5. Классификация земель в зависимости от их назначения

Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Для собственника недвижимого имущества законом могут быть установлены определенные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении права собственности либо иные вещные права на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут) ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).

Понятие " имущество" впервые сформули­ровано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В общем случае - недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

1. Сооружения

   Земельные участки

   Многолетние насаждения

   Участки недр

   Водные объекты

   Предприятия

   Имущественные права

   Иные вещи

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Признаки классификации:

Назначение

Капитальность строений

Строительный материал

Срок службы

Особенности конструкции

Этажность

Количество комнат

Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:

К недвижимым вещам относятся (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

• земельные участки;
• участки недр;
• здания;
• объекты незавершенного строительства;
• жилые и нежилые помещения;
• машино-места;
• воздушные суда и др.

Список не является закрытым, к недвижимости могут относиться и другие вещи, обладающие соответствующими признаками.

В юридической литературе перечисляются такие признаки недвижимого имущества, как:

• его материальность;
• индивидуальная определенность;
• удовлетворение каких-либо человеческих потребностей;
• незаменимость;
• наличие государственной регистрации в отношении этого имущества.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.

К примеру, профессор Е. А. Суханов утверждает, что недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. Поскольку современная техника сможет сдвинуть практически любой объект, в т. ч. саму землю, а вот самовольно построенное здание, не имеющее госрегистрации, объектом гражданских правоотношений быть не может в силу ст. 222 ГК РФ.

Второй формулировкой — признаком недвижимости из ст. 130 ГК РФ является ее неразрывная связь с землей. Отметим, что под такой связью имеется в виду и физическая, и юридическая.

Виды недвижимого имущества по ГК РФ

Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:

1. Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
2. Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.

Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:

• земельные участки;
• права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.

Правовой режим земельных участков

Земельный участок — первый в списке объектов недвижимости и, пожалуй, самый главный из всех других перечисленных. К объектам недвижимости его относит п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ.

Правовой режим земли (содержание прав на земельный участок) устанавливается в зависимости:

1. От вида собственности: она может принадлежать государству (РФ, субъекту, муниципалитету), юридическому лицу, гражданину.
2. Целевого назначения, определяемого согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ: земли населенных пунктов, лесного, водного фонда и т. д.

1. Вида разрешенного использования, установленного классификатором (является приложением к приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Особенностям земельного участка как объекта можно посвятить отдельный материал, т. к. они крайне разнообразны и установлены не только ЗК РФ, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ), а также региональными законами.

Что является жилой недвижимостью

В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».

Что такое жилое помещение, можно узнать из ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.

Что может быть жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ):

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната.

Предприятие как объект недвижимости

Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.

Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:

1. Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
2. Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.

Кондоминиум — это недвижимость?

Понятие кондоминиума содержалось в законе «О товариществах…» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и т. д.), а общее имущество — в общей долевой собственности.

Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс РФ понятие кондоминиума не содержит.

Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (см., например, решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).

Единый недвижимый комплекс: понятие и особенности

Относительно новое понятие, появившееся в ГК РФ, — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).

В качестве примеров можно назвать:

• сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и т. п.);
• автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива).

Совокупность всех этих вещей считается за одну единицу недвижимости (ст. 133.1 ГК РФ).

Части ЕНК могут находиться на разных земельных участках, и это не может быть основанием для отказа ФНС в регистрации недвижимости (п. 39 ППВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К ЕНК применяются положения ст. 133 ГК РФ — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются (п. 1 Обзора № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (п. 3 ст. 133 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимость

Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.

Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.

Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).

Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.

Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.

Свойства недвижимых вещей как экономических объектов

Недвижимость можно рассматривать не только как объект гражданских прав, но и как экономическую единицу, товар. В этом случае она характеризуется:

• высокой стоимостью;
• ограниченным количеством;
• ролью инвестиций, т. е. потенциальным источником дохода;
• уникальностью — обладанием индивидуальными характеристиками;
• наличием издержек по содержанию (начиная с налога на имущество и т. д.);
• пользующаяся спросом только в условиях устойчивой экономики (в условиях кризиса, как известно, спрос на дорогостоящее имущество падает);
• капиталовложением, поскольку это долговечный товар, не теряющий стоимости или теряющей ее постепенно.

Ликвидность у недвижимости низкая, поскольку сделки с ней проводятся сложнее и дольше, чем с движимыми вещами.

Определение понятия недвижимого имущества и его признаков вкратце дается в ст. 130 ГК РФ, подробно раскрывается в юридической литературе. Среди правоведов нет однозначного мнения, что можно относить к недвижимости и какие свойства ей присущи.

Кроме общих видов недвижимости законодатель выделил специфические, объединяющие несколько вещей в одну — предприятие и ЕНК. О том, как совершать сделки с недвижимостью можно прочитать в статьях

В науке гражданского права в течение достаточно времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имуще­ства. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущест­во, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен­ные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики.

Так, И. Т.Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями. По его мнению, недвижимость – это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок.

В. А. Горемыкин считает, что недвижимость – это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С. Б.Иващенко, который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией "вещь" категории "имущество". Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ "предприятие" обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Анализ любого понятия производится путем выделения его отличительных признаков. Из определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматрива­ется, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы ма­териального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека».

Во-первых, это материальный субстрат.

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ог­раниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.
В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут, как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойст­ва, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономи­ческой плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном слу­чае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

На сегодняшний день легальное определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающем, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: автореф. дис. канд. юрид. наук / Е.А. Дорожинская. - М., 2008. - С. 16..

Как видно из буквального толкования указанной статьи, российское гражданское законодательство возрождает (нехарактерное для советского этапа развития) деление вещей на движимые и недвижимые. И если для первых законодателем используется принцип исключения (т.е. все, что не относится к недвижимому, есть движимое), то определение недвижимых вещей происходит, по сути, путем установления их разноплановых (в том числе взаимоисключающих) признаков и простого перечисления некоторых видов в законе. Такой порядок разграничения вещей неудачен с точки зрения юридической техники и приводит к безусловным коллизиям в правоприменительной практике. Представляется, что юридически и логически грамотнее при разграничении определенных категорий использовать либо принцип установления общих (для конкретной категории) признаков, либо принцип перечисления закрытого перечня видов, примеров, характерных для данной категории.

Возрожденное понятие недвижимой вещи, отсутствовавшее в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х годов называли "предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости". Однако более чем семнадцатилетний период действия ГК РФ позволил посмотреть на норму о понятии недвижимости более критично, а практика ее использования породила так много вопросов, что на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М. : Юрайт-Издат, 2009. - С. 45..

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. По смыслу данной статьи прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.

Однако кроме широкого понимания термина "имущество", в Гражданском кодексе РФ используется и узкое понимание. Так, в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". Учитывая, что право собственности является вещным правом (объект которого - индивидуально-определенная вещь), употребляемое в указанной статье понятие "имущество" приравнивается к понятию "индивидуально-определенной вещи".

По верному утверждению О.М. Козырь, российский законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами.

Установление в п. 1 ст. 130 ГК РФ терминов "недвижимые вещи" и "недвижимое имущество" в качестве синонимов по юридической технике близко к употреблению понятия "имущество" в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Тем самым законодатель, учитывая название ст. 130 ГК РФ ("Недвижимые и движимые вещи"), предпринимает попытки употребить понятие "недвижимое имущество" в самом узком из своих значений. Однако с учетом специфики понятия "предприятие" (являющегося объектом недвижимости согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ) достигается прямо противоположный результат: термин "недвижимые вещи" приобретает необоснованно широкое понимание.

Понятие "недвижимость" вообще является сложным семантическим образованием, которое можно представить в следующем виде - "Неподвижное имущество - собственность. При этом часть "собственность" указывает на принадлежность к определению правовых отношений".

В.А. Лапач утверждает, что "термин "недвижимость" в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижи-мых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собствен-ности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе".

В противоположность данному утверждению, Г.В. Чубуков полагает, что понятие "недвижимость" обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним понятия "недвижимое имущество", а как "совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле".

Д.И. Ильин, основываясь на анализе ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, приходит к выводу, что термины "недвижимое имущество" и "недвижимость" используются законодателем в качестве синонимов.

Более подробное изучение работ, посвященных рассмотрению вопросов понятия недвижимости, позволяет прийти к выводу, что большинство исследователей (Н.В. Диаковская, С.А. Степанов, Е.М. Тужилова-Орданская) оправдывают употребление терминов "недвижимость" и "недвижимое имущество" в качестве синонимов только ввиду отнесения "предприятия" к объектам недвижимого имущества.

Представляется, что проведенный анализ позволяет говорить о том, что содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином "недвижимая вещь", а используемое ст. 132 ГК РФ понятие предприятия как имуществен-ного комплекса полностью соответствует термину "недвижимое имущество".

И так, анализируя закрепленное в ст. 130 ГК РФ понятие недвижимого имущества, необходимо отметить, что за всю историю цивилистики было выработано два основных подхода к определению в законодательстве понятия недвижимого имущества: непосредственное перечисление в законе объектов недвижимого имущества и указание на отнесение к объектам недвижимого имущества исходя из единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа.

Примечательно, что российский законодатель использовал своеобразный симбиоз указанных подходов к определению понятия недвижимого имущества - в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве общего принципа признания объекта недвижимым имуществом установлен принцип прочной связи с землей, предполагающий невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. В то же время данная норма содержит конкретный перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможность его пополнения законом.

Таким образом, исходя из законодательно установленных объективных критериев отнесения вещей к недвижимым, в сущности, российский законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по своей природе (среди которых можно отдельно выделить земельные участки, участки недр и остальные недвижимые вещи, "прочно связанные с землей" и вещи, недвижимые в силу закона Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: сборник статей / А.Е. Захарова. - М. : Статут, 2008. - С. 122..

Анализ признаков, установленных п. 1 ст. 130 ГК РФ и характеризующих недвижимое имущество, с точки зрения правил формальной логики позволяет построить следующую логическую цепь, где первым утверждением будет: "Все, что прочно связано с землей, - суть недвижимость". При определении движимого имущества законодатель в качестве второго утверждения использует следующее: "Движимость суть все, что не недвижимость". Таким образом, логическая связка "разделения вещей на движимые и не движимые" получает следующий вывод: "Движимость суть все, что не прочно связано с землей".

Несмотря на всю кажущуюся логическую завершенность такого вывода, необходимо отметить, что к недвижимым вещам закон также относит вещи, движимые по природе (т.е. не обладающие основным признаком недвижимости - связью с землей), но недвижимые в силу необходимости их регистрации в качестве последних. Такие вещи в научной литературе называют "недвижимостью в юридическом смысле" Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов. - М., 2004. - С. 88..

Распространение правового режима недвижимых вещей на отдельные движимые вещи (морские и воздушные суда, космические объекты) в научной литературе обусловливается лишь их особой значимостью и необходимостью проведения государственной регистрации. При этом, по верному замечанию В.В. Витрянского, деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено прежде всего их объективными качествами.

Представляется, что именно природная (естественная) составляющая недвижимого имущества, и в особенности принцип прочной связи с землей, должна быть положена в основу законодательного разделения вещей на движимые и недвижимые.

Все объекты недвижимости имеют родовые (существенные) признаки, характерные для всех объектов, и видовые (частные), характеризующие отдельные однородные группы объектов.

Родовыми признаками объектов недвижимости являются следующие:

• - физическая связь с землей (стационарность или неподвижность), означающая, что перемещение недвижимого имущества невозможно без нанесения значительного ущерба этому имуществу или его функциональному назначению;
• - юридическая связь с землей, заключающаяся в присвоении каждому объекту недвижимости своего неповторяющегося кадастрового номера, начинающегося с кадастрового номера земельного участка, на котором объект расположен;
• - материальность, означающая возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной;
• - непотребляемость, подразумевающая неизменность натурально-вещественной формы объекта недвижимости на протяжении всего срока его функционирования;
• - долговечность, заключающаяся в многократном, а для земли - бесконечном использовании объектов недвижимости при условии поддержания объектов в функционально пригодном состоянии;
• - постепенная амортизация, заключающаяся в переносе стоимости в процессе производства по мере износа и накопления амортизационных отчислений;
• - общественное значение, подразумевающее, что функционирование и использование объектов недвижимости невозможно без учета прав и интересов других членов общества, в том числе других собственников.

Родовые признаки отделяют недвижимое имущество от движимого, но существуют пограничные понятия, к которым применяются термины:

• - существенные неотделимые части, без которых нормальное функционирование объекта недвижимости невозможно (лифт, системы водопровода, канализации, отопления, электроснабжения и т. п.);
• - принадлежности, отсутствие или замена которых не повлияет на функциональное назначение объекта (осветительные приборы, встроенная мебель, сантехника, вторые железные двери и т. п.) Наумова И. Сделки с недвижимостью / И. Наумова, Я. Михаленко. - СПб. : ЗАО «Питер», 2004. - С. 31..

Недвижимые вещи как объекты гражданских прав обладают также и определенными особенностями. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном.

К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, причисленных к недвижимому имуществу, это прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; однако, если рассматривать вещь как юридическую конструкцию, такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим.

Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых.

Эти особенности можно свести к следующему: - вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке; - место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств; - установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество; - установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

Если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав происходит в публичном праве, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Несомненно, между объектом недвижимого имущества как специфическим и уникальным объек-том прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота. Функциональное назначение недвижимой вещи в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Хотя в целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.

Специфика объектов недвижимого имущества вытекает из содержания норм гражданского законодательства.

Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются ответственностью и обязательствами социального характера.

Во-вторых, сущность объектов недвижимости обусловливает их право-вую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи "заполняют" собственный "уровень" правового пространства. Недвижимость в отличие от иных объектов гражданских прав "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.

В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества - позволяет сделать вывод о связанности системного уровня Тужилова-Орданская, Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ / Е.М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. - 2008. - № 6. - С. 37..