Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре. Самостоятельная регистрация ДДУ: миф или реальность

В последнее время приобретение жилья в строящихся объектах стало очень популярным. А всё потому, что стоимость квартир в таких домах почти на 30% дешевле. Да и при заключении договора об ипотеке процентные ставки на порядок ниже тех, что предлагаются на рынке вторичного жилья.

Основной документ, с которым сталкиваются покупатели таких квартир – это договор долевого участия (ДДУ).

Что за документ ДДУ?

Договор долевого участия заключается между застройщиком (как правило, это строительная организация, которая возводит дом) и дольщиком – лицом, приобретающим квартиру в строящемся доме. Суть этого договора состоит в следующем: дольщик вносит денежные средства, на которые в дальнейшем и осуществляется строительство жилого объекта, а застройщик обязуется построить этот объект в обещанные сроки.

Договор долевого участия имеет право на заключение лишь при соблюдении застройщиком следующих условий:

1. комитетом строительства и архитектуры выдано разрешение на строительство,;
2. в Росреестре зарегистрирована собственность на земельный участок, где будет возведен дом;
3. документы эти имеются в наличии у застройщика и в любой момент могут быть предъявлены для ознакомления дольщику.

Договор этот не имеет строго регламентированной формы, но должен обязательно быть составлен в письменном виде, так как требует обязательной регистрации в соответствующих органах. В любом ДДУ должны быть прописаны обязательно следующие моменты:

• подробное описание строительного объекта согласно проектной документации, с указанием площади, этажа, планировки и т.д.;
• сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию строительного объекта (лучше, чтобы была указана конкретная дата, а не квартал такого-то года);
• стоимость строящейся квартиры, которая высчитывается путем умножения метража квартиры на цену за 1 кв.м.;
• гарантийный срок (для жилого многоквартирного дома это 5 лет);
• ответственность за невыполнение обязательств сторонами.

Как правильно зарегистрировать ДДУ

Договор долевого участия не будет иметь никакой юридической силы, пока не пройдет процедуру регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, попросту – Росреестре.

Чаще всего регистрация ДДУ ложится на плечи застройщика или его представителя. Но по своему желанию этим может заняться и дольщик. Главное, заранее обговорить этот момент.

В территориальный орган регистрации по месту расположения строящегося дома застройщику нужно представить следующие документы:

• уставной документ строительной организации;
• план строящегося объекта;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения;
• заявление о регистрации ДДУ.

Это пакет документов, необходимых для регистрации первого заключенного с дольщиком договора. При заключении остальных ДДУ застройщику достаточно будет предоставить в Росреестр:

• договор страхования гражданской ответственности, предусмотренной за неисполнение или ненадлежащее качество исполнения обязательств по передаче жилого объекта.

Дольщик одновременно должен будет представить такие документы:

1. договор долевого участия в строительстве;
2. заявление о регистрации этого договора;
3. паспорт/другой документ, удостоверяющий личность дольщика; если в его интересах действует представитель – составленную у нотариуса доверенность;
4. нотариально завизированное согласие одного из супругов на участие второго в долевом строительстве;
5. договор залога права требования, если денежные средства для долевого строительства получены в ипотеку;
6. подробный проект приобретаемой квартиры в строящемся доме, с указанием планировки, расположения, метража и т.д., составленный застройщиком по согласованию с дольщиком;
7. квитанция об уплате госпошлины.

Сколько ждать регистрации ДДУ

После проверки предоставленного пакета документов государственным регистратором выдается расписка о их получении с указанием полного перечня, а также даты их принятия.

Срок проверки и регистрации первого договора долевого участия составляет не более 10 рабочих дней, последующих – не более 5 суток.

Получить его может любая из сторон, если предъявит удостоверяющий личность документ и вышеуказанную расписку.

Зарегистрированный по всем правилам в Росреестре договор долевого участия считается заключенным.

Долевая ипотека с помощью ДДУ

Долевая ипотека приятна заемщику тем, что при покупке строящегося жилья процентная ставка по кредиту на порядок ниже той, что предлагается банками при покупке вторичного жилья.

А также заемщик застрахован от материальных потерь. Ведь если застройщик не выполняет свои обязанности, указанные в договоре долевого участия, то дольщик имеет право его расторгнуть. Но самое приятное то, что банк, в котором взят ипотечный кредит на покупку строящегося жилья, возвратит заемщику все уплаченные им в счет погашения кредита денежные средства, а также еще и проценты. И процедуры по взысканию полученных застройщиком ипотечных денежных средств по ДДУ банк также берет на себя.

Какова же при этом выгода для банка? Оказывается, она есть. Во-первых, такая ипотечная схема защищает кредитора от высоких темпов инфляции. Во-вторых, она помогает снизить ставку процентов по кредиту на приобретение первичного жилья. Это, в свою очередь, снижает риск невыполнения своих кредитных обязательств заемщиками.

Чтобы решиться купить квартиру в строящемся доме в ипотеку, для начала нужно проанализировать свое финансовое положение, убедиться, что кредитная организация даст свое согласие на предоставление ипотечного займа.

После этого можно заключить договор долевого строительства с застройщиком, но предварительно хорошо с ним ознакомиться, проверить наличие всех указанных выше пунктов.

Заключенный и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия нужно предоставить в кредитное учреждение. Прописанная в ДДУ стоимость приобретаемой по долевой ипотеке квартиры будет перечислена на расчетный счет компании-застройщика.

Дольщику лишь остается своевременно вносить платежи в счет погашения ипотеки и ждать введения дома в эксплуатацию.

Обязательным условием ипотеки будет являться то, что квартира, приобретаемая на полученные в кредит деньги, будет находиться в обременении у организации, предоставившей ипотечный кредит. Вплоть до того момента, пока этот ипотечный кредит не будет целиком погашен.

Еще одним обязательным условием долевой ипотеки является страхование. Заемщик обязан страховать свою жизнь на протяжении всего срока ипотеки, внося каждый год взносы в страховую компанию. После окончания строительства страховать нужно будет также и жилое помещение, приобретенное в ипотеку.

Как аннулировать ДДУ

Договор долевого участия нельзя расторгнуть по одному только желанию дольщика или застройщика прекратить свои обязательства в отношении друг друга. Для этого нужны веские основания.

1. Нарушенные сроки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта. Такой срок обязательно прописывается в ДДУ. И если по истечение двух месяцев после его окончания дом так и не сдан, то дольщик имеет право расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.
2. Дольщика не устраивает качество выполненных работ. Технические характеристики строительного объекта подробно расписываются в ДДУ. Если при приеме жилья дольщик обнаруживает какие-то недостатки, то имеет право потребовать устранить их в разумные сроки, или же снизить стоимость квартиры. При невыполнении застройщиком этих требований дольщик может расторгнуть ДДУ.

По данным проблемам застройщик и дольщик всегда могут попробовать договориться. Но если этого не получается, то дольщик, решивший расторгнуть ДДУ, должен уведомить об этом застройщика в письменном виде. Спустя двадцать дней после получения такого уведомления застройщик обязан вернуть дольщику вложенные в строительство денежные средства, а также предусмотренную законом неустойку.

Если при расторжении ДДУ возникают какие-то сложности, то решить их можно путем обращения в суд.

Нюансы при заключении ДДУ

При заключении договора долевого участия нужно обязательно прочитать, кто числится в нем в качестве застройщика. Важно, чтобы это была именно та строительная организация, которая возводит жилой объект согласно всей документации. Иногда в договоре указывается организация-посредник, тогда нужно потребовать от представителя документ о передаче этому посреднику прав на заключение ДДУ. В идеале договор подписывается генеральным директором организации-застройщика.

И лучше выбирать годами и домами проверенную компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на строительном рынке.

Не стоит соглашаться на заключение предварительного договора долевого участия: его заключение предусматривает внесение дольщиком денежных средств, а вот регистрации он не подлежит. Будет ли впоследствии заключен настоящий договор, еще не известно, а денежки уже уплачены.

Иногда при сдаче объекта в эксплуатацию может быть обнаружено уменьшение или увеличение площади жилого помещения. При заключении ДДУ застройщик пытается обойти этот пункт, но в Законе, защищающем права потребителей, четко прописано: если площадь жилья после сдачи оказывается меньше той, что указана в договоре, то застройщик должен вернуть дольщику излишне уплаченные деньги; а если она оказывается больше, то дольщик застройщику ничего выплачивать не должен.

Важно, чтобы в ДДУ была прописана как можно более конкретизированная предполагаемая дата сдачи дома в эксплуатацию, не второй квартал 2015 года, к примеру. Иначе в случае расторжения договора из-за упущенных сроков дольщику придется ждать до окончания квартала, а после еще два месяца.

Застройщик также может схитрить, указав в ДДУ пункт, в котором будет предусмотрена ответственность за срыв сроков сдачи дома только по его непосредственной вине, а остальные обстоятельства (погодные условия, неисполнение сроков подрядчиками и т.д.) отнести к форс-мажору.

Еще одна хитрость: внесение застройщиком пункта о том, что разрешение ввода дома в эксплуатацию уже является гарантией его качества. Тогда трудно будет спорить о том, что в квартире неаккуратно поклеены обои или отстает плитка: градостроительный комитет его принял, значит всё в порядке.

Стоимость жилого объекта в ДДУ должна быть прописана в рублевом выражении. Если же она будет указана в иностранной валюте, то должен быть уточнен ее курс по отношению к рублю. Иначе дольщик рискует понести значительные финансовые потери.

Это не все тонкости ДДУ, но самые важные из них. Нередко юристы советуют дольщикам не особо придираться к непонятным пунктам в договоре. Недосказанность всегда легче обернуть в суде в свою пользу.

Документы для заключения ДДУ

Перед заключением договора долевого строительства застройщик должен собрать довольно внушительный пакет документации. В него входят:

1. Разрешение на строительство (выдается комитетом строительства и архитектуры)
2. Публикация в СМИ проектной декларации (в ней содержится информация о застройщике и запланированном строительном объекте, регистрируется в Росреестре)
3. Документ, подтверждающий зарегистрированное право собственности на участок земли, где будет строиться объект

Дольщику достаточно будет иметь при себе паспорт.

После заключения ДДУ застройщику следует подготовить следующую документацию:

1. Уступка прав требований по договору (регистрируется в Регпалате)
2. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (получается в комитете строительства и архитектуры)
3. Акт приема-передачи квартиры (подписывается застройщиком и дольщиком, если последнего всё в получаемой квартире устраивает)

Когда акт приема-передачи жилья подписан, дольщик обязан зарегистрировать свои права на него в регистрационной палате и получить свидетельство.

Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Такой порядок прямо предусмотрен пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нашей статье мы разберемся, как происходит процесс госрегистрации и укажем на наиболее важные аспекты, которые следует иметь в виду на каждом этапе данного процесса.
На всякий случай, отметим, что информация по государственной регистрации актуальна для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено девять лет назад и позже, то есть после 1 апреля 2005 года. До этого регистрировать договоры по «долевке» было не обязательно.

Кто регистрирует договор долевого участия?

Государственной регистрацией занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Более распространенное название службы – Росреестр.

Деятельность данной госструктуры регулируется двумя основными нормативно-правовыми актами:

Информация, содержащаяся в этих документах, поможет ознакомиться с положениями, касающимися работы Росреестра.

Также получить необходимые сведения о ведомстве можно на его официальном сайте – www.rosreestr .ru .

Готовим документы на регистрацию

Для регистрации договора долевого участия в строительстве участникам и застройщикам следует предоставить перечень документов, определенный действующим законодательством. Так как мы не сомневаемся в компетенции юридических служб и специалистов компаний-застройщиков , остановимся на пакете, который обязана предоставить традиционно менее осведомленная сторона – физическое лицо, являющееся участником долевого строительства.

Итак, в указанный перечень документов входит:

· документы с детальным описанием объекта долевого строительства (чаще всего – квартиры), которые составляются застройщиком по предварительному согласованию с участником;

Обратите внимание: в документах обязательно указывается конкретное местоположение объекта долевого строительства. Например, если речь идет о квартире, то указываются подъезд, этаж, место (секция) на этаже и т.п. Более того, необходим план многоквартирного жилого дома, где будет четко обозначено расположение жилплощади. Помимо этого, планируемая площадь объекта долевого строительства также должна быть определена.

· документ об уплате госпошлины за регистрационные действия (желательно).

Обратите внимание: формально, представление платежки по государственной пошлине – процедура на сегодняшний день необязательная. Но мы все же рекомендуем приложить этот документ. В противном случае, если «сигнал» об оплате не поступит в соответствующие информационные системы в течение 18 дней (что на практике случается довольно часто), то уже поданный пакет документов вернут обратно. Такой порядок предусмотрен пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Размер государственной пошлины на сегодняшний день составляет 200 рублей (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Заметим, что для организаций аналогичный платеж составляет 4 тыс. руб.

Описанный комплект документов предоставляется в территориальный орган Росреестра по месту нахождения многоквартирного дома или другого объекта долевого строительства (ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В обмен на документы служащие Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии должны предоставить расписку об их получении. В ней обязательно указываются (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ):

· дата представления;

· перечень документов;

· Ф.И.О. и подпись специалиста, который принял документы;

· Ф.И.О. и телефон специалиста, на которого возложены функции по информированию заявителей о состоянии дел по рассмотрению документов и сроках завершения такого рассмотрения.

Получение документов из Росреестра

Сроки регистрации договора долевого участия в строительстве определены пунктом 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ . Они составляют:

· при регистрации договора с первым участником ДДУ (т.н. первичного договора) – не более 18 календарных дней с момента приема пакета документов;

· при регистрации последующих договоров – не более 5 рабочих дней.

После завершения процедуры государственной регистрации документы можно будет забрать. Для этого необходимо предъявить паспорт (либо соответствующую доверенность) и расписку о приеме документов.

В завершении следует обязательно осмотреть экземпляр договора – на нем должна быть специальная регистрационная надпись, которая удостоверяет, что соответствующая процедура была проведена. На это указывают пункт 1 статьи 14 , а также пункты 5 и 6 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Резюме:

1. Государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
2. Для госрегистрации договора следует обратиться в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта долевого строительства.
3. Требование об обязательном предоставлении документа об оплате госпошлины исключено из действующего законодательства. Но мы советуем предоставлять платежку. Размер госпошлины – 200 рублей.
4. Сроки регистрации договоров долевого участия могут различаться: не более 18 календарных дней (при регистрации первого ДДУ по объекту) или не более 5 рабочих дней (при регистрации последующих договоров).

Договор долевого участия является на сегодняшний день документом, способным обеспечить защиту интересов дольщика во время приобретения жилья у компании-застройщика. В законе прописаны четкие требования к содержанию документа, регламентированы права и обязанности сторон, однако договор может защитить дольщика от многих проблем только в том случае, если документ зарегистрирован в Росреестре.

Что говорит закон по поводу самостоятельной регистрации

Начнем с того, что существует сам договор (ДДУ) , в котором отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать документ. К договору прилагаются дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, оказываемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа как раз является той дополнительной услугой, которую оказывает застройщик дольщику.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются положениями закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) . В статье 16 ЗоЗПП говорится о том, что покупка одних товаров или услуг не может заставлять потребителя приобретать другие товары, услуги.

Другими словами, застройщик не может навязать дольщику услугу (оформление недвижимости в собственность, равно как и прочие услуги) , если он того не желает, дольщик имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.

Однако сегодня регистрация ДДУ застройщиком является общепринятой практикой, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят застройщику за регистрацию. В некоторых случаях дольщику действительно проще заплатить, чтобы за него все сделали, особенно, если ему никогда не приходилось заниматься подобными вопросами. Но чаще всего клиенты компаний-застройщиков просто не подозревают, что от услуги регистрации можно отказаться и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом деньги.

Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле

Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы , стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.

Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности) .

На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика) , причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.

Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что . Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.

Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 200 рублей) , ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет) .

Положение дел с регистрацией ДДУ на современном рынке

Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять. Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими. Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу. Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.

Часто менеджеры застройщика настаивают на том, чтобы регистрацией договора занималась компания, если речь, все же, зашла об этом, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.) . Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги.

Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше) . Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность) , то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю.

Как правило, менеджеры объясняют - чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы) .

Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными. Однако немногие знают, что на самом деле застройщик может подать документы со своей стороны и без присутствия дольщика.

Самостоятельная регистрация ДДУ

Выход из сложившейся ситуации имеется. Перед дольщиком, который не хочет платить лишние деньги и может найти время на то, чтобы оформить регистрацию самостоятельно, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала необходимо сделать так, чтобы застройщик обеспечил возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем нужно просто передать набор документов в Росреестр .

«Уговариваем» застройщика

Сейчас мы приведем способ, который поможет дольщику отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение - договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам.

Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа) . Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок) , а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.

Теперь остается ждать результата в виде получения официального ответа от компании-застройщика. Есть два сценария развития событий – либо застройщик соглашается разорвать договор о дополнительных услугах либо отказывается это сделать (в письменной форме) . В первом случае можно приступать к оплате и регистрации договора. Во втором случае нужно оплатить сумму, запрошенную застройщиком, брать официальный ответ застройщика, договор долевого участия и отправляться в суд с исковым заявлением. Письменный ответ послужит убедительным доказательством того, что застройщик нарушает закон и вымогает деньги за дополнительные услуги.

Если суд примет решение в пользу дольщика (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму договору, будет возвращена. При этом, обязательства по ДДУ застройщик будет обязан выполнить, поскольку причин для расторжения этого договора просто нет.

Подготавливаем документы

В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы) , и отправиться регистрировать свой ДДУ.

Документы для регистрации понадобятся следующие:

Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика. Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном;

Договор о долевом участии. Документ необходимо предоставить в трех экземплярах (для дольщика, Росреестра и компании-застройщика) , если договор дольщиков несколько, то должно быть соответствующее количество экземпляров;

Заявление о регистрации, это должно быть заявление от дольщика и заявление от застройщика. В случае самостоятельной регистрации последний сам его предоставит в Росреестр;

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования;

Документы по объекту недвижимости – план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и прочих параметров жилья. Документы составляются застройщиком и в момент подписания ДДУ согласовываются с дольщиком;

Документ о согласии супруги (супруга) на проведение сделки, заверенный нотариально. Не потребуется если муж и жена являются участниками сделки.

В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный перечень может быть изменен, поэтому нужно уточнять его в Росреестре. При подаче документов нужно оплатить пошлину (до 200 р.), квитанцию предоставлять не нужно, просто в случае отсутствия информации об оплате на протяжении пяти дней (рабочих) Росреестр приостановит регистрацию и вернет пакет документов, не рассматривая.

Регистрация в Росреестре ДДУ с ипотекой

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить в Росреестр ипотечный договор с банком. Кроме того, потребуется договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования.

Подаем документы и забираем зарегистрированный договор

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг) , почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе) .

Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки) . По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Заключение

Мы описали последовательность действий, которые необходимо предпринять при самостоятельной регистрации ДДУ. Надеемся, что изложенная информация поможет вам обеспечить экономию во время оформления недвижимости у застройщика. Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это относится не только к регистрации договора, но также и к оформлению жилья в собственность. В завершение хотелось бы напомнить о необходимости внимательно изучать договор, и обращаться к профессиональным юристам в случае возникновения различных затруднений.

Игорь Василенко

Как зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. Зачем это нужно и почему нельзя вносить деньги застройщику до регистрации

В чем польза от регистрации ДДУ

Регистрация ДДУ защищает вас юридически в спорах с застройщиком:

1. Дает договору правовую силу. При заключении договора застройщик обязуется передать недвижимость покупателю. Но это пока всего лишь обещание, которое не имеет юридической силы. Чтобы соглашение стало официальным документом,его нужно поставить на учет в Росреестре. Никакие подписи и печати этого не заменят!

2. Дает вам статус дольщика и делает возможным возврат денег. Без регистрации ДДУ вы не будете считаться дольщиком по закону, сколько бы денег вы ни вложили в строительство по факту. И вернуть деньги в случае недобросовестного строительства тоже будет нельзя.

3. Поможет в суде. Если между застройщиком и покупателем начнутся споры, то договор с регистрационной отметкой будет необходим для суда.

Не вносите деньги в строительство до регистрации договора в реестре! Оплата после регистрации гарантирует две вещи:

1. У застройщика в порядке вся документация: он получил разрешение на строительство, у него нормальный проект и есть право собственности на землю. Т.е. действия застройщика соответствуют требованиям закона.

2. Эта недвижимость закреплена за дольщиком и ее не продадут кому-то другому за период между оплатой и последующей регистрацией.

Т.е. если заплатите раньше, чем зарегистрируете ДДУ, то в этот временной промежуток вы будете уязвимы для мошеннических действий со стороны застройщика.

Как понять, что ДДУ зарегистрирован

При регистрации на обороте договора ставят запись:

1. Штамп ведомства и печать регистратора.

2. Подпись специалиста.

3. Регистрационный номер, который говорит о том, что договор внесли в базу данных и поставили объект недвижимости на кадастровый учет.

Даже если регистрацию проводили в электронном виде, то отметку все равно ставят на бумажном носителе.

Если решите проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра, то помните, что данные в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режимеonline» публикуются с опозданием. Поэтому не пугайтесь, если вашего ДДУ там не будет даже спустя пару месяцев после регистрации. Если на договоре есть регистрационный номер и в выписке ЕГРН вы указаны как собственник, значит -регистрация прошла, все в порядке. Заказать выписку ЕГРН можно на нашем сайте .

Какие документы потребуются

Бывает первичная регистрация, когда вы - первый дольщик со своего дома, который регистрирует договор. Для первичной регистрации застройщик должен предоставить весь пакет документов по своей деятельности:

Разрешение на строительство вашего конкретного объекта (не квартала!);

Уставная и учредительная документация;

Проект, заверенный гендиректором застройщика (декларация, допвключения) и заключение о соответствии проектной декларации;

Свидетельство о регистрации юрлица;

Договор поручительства по обязательствам застройщика;

План объекта недвижимости с местоположением, описанием жилых и нежилых помещений и машино-мест;

Договор страхования или договор поручительства банка, если такой договор заключается на каждого дольщика.

Т.е. при первичной регистрации будут дотошно проверять работу застройщика.

Документы от застройщика брать не обязательно

Кстати, по закону вы как заявитель можете в пакете документов не предоставлять разрешение на строительство и проектную декларацию. Росреестр может сам запросить их в единой системе жилищного строительства или у выдавшего органа - всего за 2 рабочих дня.

Если из вашего многоэтажного дома кто-то уже зарегистрировал ДДУ (хотя бы один), то данные о застройщике уже будут занесены в реестр. И в таком случае подают только личные документы дольщика для установления права собственности: ипотечное соглашение (если берете жилье в ипотеку), согласие супруга на покупку (если состоите в браке) или свидетельство о рождении (если собственником будет несовершеннолетний).

Если вы вдруг уже внесли деньги, то это должно быть оформлено. Не забудьте подать копию квитанции, но лучше не платите раньше регистрации.

Куда обращаться

Для регистрации нужно подать заявление в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Как это сделать:

Прийти в подразделение Реестра по месту нахождения недвижимости;

Подать заявление через местный МФЦ;

Через юристов.

Узнать адреса ЕГРН и МФЦ в вашем регионе/городе можно на их официальных сайтах или через справочную службу.

Этапы регистрации ДДУ вРосреестре

Какэто происходит:

1. Заключается сам ДДУ с подписями сторон и печатью застройщика.

2. Подается заявление (в электронном или печатном виде). К заявлению прилагаются документы.Если после регистрации ДДУ вы хотите сразу получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в установлении права собственности на недвижимость, то укажите об этом в заявлении.

3. Гос. орган выдает вам расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. В ней должна быть опись всех документов, которые вы приложили к заявлению, стоять дата обращения, название регистрационного органа и Ф.И.О должностного лица, который принял документы. А также контактные данные лица, к которому нужно обращаться за ответом по рассмотрению заявки.

4. За зарегистрированным ДДУ приходят лично, для получения подают паспорт и расписку.

Сам бланк заявления можно взять в МФЦ или отделе Росреестра. Если вы подаете на регистрацию в онлайн режиме, то заявление заполняется, а расписка выдаются также в электронном виде, через систему.

Пошлина: сколько нужно заплатить

На регистрацию установлена госпошлина: для физлиц - 350 рублей, для юрлиц - 6000 рублей. Пошлины можно посмотреть в Налоговом Кодексе РФ.

Важно:застройщик не имеет права навязывать дольщику услугу регистрации ДДУ. Тем более, что пошлина для юр. лиц в 20 раз больше, а платить в итоге все равно придется вам. Вы вполне можете сделать регистрацию сами и всего за 350 рублей.

Сроки регистрации

С 2017 года срок регистрации ДДУ сокращен до 5 рабочих дней, но если подавать через МФЦ, то 7 рабочих дней. Однако если это первичный договор, то 18 дней, поскольку будут проверять и вносить в реестр данные застройщика.

И напоследок: если пришел отказ от регистрации, то в нем обязательно излагают причины. Нелегальность документов, банкротство застройщика, подделки - это все обнаруживается на этапе регистрации и может стать причиной отказа. Именно поэтому такая процедура защищает от мошенничества со стороны застройщика еще до внесения денег в долевое строительство.

Покупка жилья с помощью инвестирования средств в строительство дома — один из наиболее удобных вариантов.

Но не все знают, как правильно выбрать застройщика, и на что нужно обратить внимание при заключении договора!

Обращение в государственную организацию

Без госрегистрации договор не имеет своей законной силы. Он считается заключенным с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРП — реестра прав на недвижимость.

При заключении договора могут возникнуть некоторые нюансы, которые регулируются другими нормативными актами.

Например, о том, что необходимо согласие супруга по совершение сделки, сказано в .

Порядок регистрации договора долевого участия

Прежде чем регистрировать договор долевого участия, его необходимо заключить.

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ приведены основные положения, без которых данный документ будет недействителен.

Но в зависимости от нюансов сделки, в документ можно внести и дополнительные индивидуальные условия.

Например:

Его не нужно регистрировать, а вносить изменения — можно. Как только будет достигнута договорённость относительно всех положений договора, его можно регистрировать.

В строительстве

Договор ДУ подписывается обеими сторонами в 3-ёх экземплярах. Один — на котором, будет стоять пометка о проведённой процедуре регистрации, возвращается дольщику, и хранится у него.

Второй экземпляр — аналогичный тому, что получил дольщик, возвращается застройщику, и хранится у него. Третий остаётся в отделении Росреестра.

На основании зарегистрированного договора, в единый реестр вносятся соответствующие сведения.

В Росреестре

Подать документы можно как при личном посещении, так и через МФЦ.

Если сам заявитель не может лично присутствовать при подаче документов, он может прислать вместо себя представителя.

Но он должен иметь при себе оригинал нотариальной доверенности на заявителя.

Такой же порядок действий, если документы полаются через МФЦ, а заявитель не может присутствовать лично.

Срок

В п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ установлен срок регистрации договора долевого участия в росреестре.

В этой статье сказано, что договор ДУ подлежит регистрации, при соблюдении правил подачи документов и их полного наличия, в течение 10 календарных дней с момента подачи документов.

Такой срок установлен, если регистрируется договор с первым дольщиком.

С последующими дольщиками на регистрацию договора отводится 5 календарных дней.

Проверка процедуры

Чтобы проверить, зарегистрировано ли право собственности на купленное помещение или нет, можно:

1. Заказать выписку из ЕГРП, посетив лично отделение Ростреестра, в котором происходила регистрация договора.
2. Заказать эту выписку через официальный сайт Росреестра.

Стоимость операции

Каждое действие по внесению сведений в ЕГРП должно быть оплачено. Такой платёж называется государственной пошлиной, и взимается с заявителя.

Это положение касается и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Без оплаты государственной пошлины сотрудники Росреестра откажут заявителям в регистрации договора.

Стоимость регистрационных действий определяется на основании налогового кодекса.

Сумма пошлины зависит от того, кто является заявителем совершения регистрационных действий.

Такое положение касается и государственной пошлины за регистрацию ДДУ. Если заявителем является строительная компания, то есть юридическое лицо, то сумма пошлины одна.

Если же заявитель физическое лицо, то есть дольщик — то сумма пошлины в несколько раз меньше.

В сказано, что за регистрацию договора долевого участия, физическое лицо должно заплатить 350 рублей, а юридическое лицо – 6 000 рублей.

Если в договор долевого участия необходимо будет внести какие-либо изменения, или его необходимо расторгнуть или совершить другие действия, которые требуют внесения записи в единый реестр прав на недвижимость, придётся повторно оплатить пошлину.

В этом случае, её размер будет одинаков как для граждан, так и для организаций — 350 рублей в 2019 году.

Оплата пошлины

Заплатить пошлину за регистрацию можно несколькими способами:

• через банк;
• через терминал;
• с помощью онлайн-банкинга.

Квитанцию на оплату можно сформировать самостоятельно на официальном сайте Росреестра.

Некоторые банки могут взимать дополнительную комиссию за оплату пошлины. Поэтому лучше воспользоваться услугами Сбербанка.

Если пользоваться терминалом на оплату, то стоит удостовериться, что Росреест имеет договор с данной платёжной системой.

Сделать это довольно просто — нужно в меню оплаты просмотреть, если значок «Росреестр». Если есть, то можно смело производить оплату.

В перечень обязательных документов для регистрации ДДУ не входит квитанция, которая подтверждает факт оплаты заявителем пошлины.

Но её лучше не выбрасывать, а предъявить специалистам. Если они «не увидят» оплаченную пошлину, то они вернут документы заявителю, не зарегистрировав их.

Получение пакета бумаг

Когда заявитель сдаёт документы для регистрации договора ДУ, специалист Росреестра проверяет их соответствие списку и правильности оформления.

Если всё в порядке, то специалист принимает их на регистрацию.

Для этого он должен выдать заявителю расписку о том, что документы он принял.

В расписке будет указана информация о сотруднике, полный перечень принятых документов и их количество, а также дата принятия.

Именно с этой даты и необходимо начинать отсчёт дней, которые требуются для совершения регистрационных действий. По истечении этого срока заявитель может получить документы.

Сделать это можно только при наличии паспорта и самой расписки. Если заявитель по каким-либо причинам не может сам явиться за документами, он может прислать своего представителя, но с нотариальной доверенностью.

После совершения регистрационных действий, заявитель получает на руки или выписку из ЕГРП.

Получив на руки этот документ, он должен проверить правильность всех указанных данных.

Если ошибок нет, то он ставит свою подпись в регистрационном журнале и на самой расписке. Эта подпись подтверждает, что заявитель получил все документы на руки.

На самом договоре сотрудники Росреестра ставят соответствующую запись с датой регистрации документа.

Нюансы предварительной сделки

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ указана обязательная информация, которая должна присутствовать в договоре ДУ.

Но в документ можно вносить и дополнительные условия, не противоречащие нормам действующего законодательства.

Для этого составляется предварительный ДДУ. В него можно вносит коррективы в зависимости от нюансов совершаемой сделки.

При составлении предварительного договора долевого участия стоит обратить внимание на некоторые нюансы.

Такие как:

При подписании предварительного документа стоит понимать, что:

Подписание предварительного договора имеет условные возможности до тех пор, пока стороны не подпишут основной договор.

Регистрировать этот документ в регистрационной палате не нужно. В него можно вносить индивидуальные условия.

Стоит быть внимательным и при заключении основного документа.

Так как форма договора долевого участия не установлена на законодательном уровне, а определены только важные моменты, то стороны могут сами корректировать условия, порядок оплаты и ответственность сторон.

Договор долевого участия граждан в строительстве объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Без этого он не имеет юридической силы и считается недействительным, а сделка по покупке помещения — ничтожной!