Страховка дду 214 фз. Кто и как страхует договоры долевого участия? Особенности нового вида обязательной страховки

Страхование ответственности застройщика сейчас является наиболее популярным способом обеспечения исполнения обязательств по ДДУ, хотя существует и альтернатива в виде поручительства банка или участия в обществе взаимного страхования. Если сроки передачи квартир в вашем доме сдвигаются, есть вероятность, что застройщик попросит вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ради оформления новой страховки. Законно ли это? Давайте разбираться вместе.

От чего защищает страховка застройщиков?

Застройщики обязаны страховать свою ответственность от 2 рисков:

• обращение взыскания на предмет залога (возводимый дом, земельный участок или права аренды / субаренды на него) в порядке ст.14 214-ФЗ (страховой случай подтверждается решением суда);
• признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства (страховой случай подтверждается решением арбитражного суда).

Некоторые дольщики считают, что получить выплату от страховой компании можно во всех случаях просрочки передачи квартиры. Это не так. Страховая выплата полагается только в двух указанных случаях. При рядовой просрочке сдачи дома отвечать перед вами должен сам застройщик, получить страховую выплату или неустойку с его страховой компании нельзя.

Кто может страховать застройщиков?

Требования к страховым компаниям, которые могут страховать ответственность застройщиков, установлены в пп.2 п.1 ст.15.2 214-ФЗ. Список страховых компаний, которые отвечают этим требованиям, размещается на сайте Центрального Банка . Последний актуальный список по состоянию на 30.03.2017 можно найти .

Как долго действует страховка? Сохранится ли она, если я не подпишу соглашение о переносе сроков?

Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику. Однако в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (п.9 ст.15.2) есть вот такая оговорка:

Договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Аналогичные положения включают в свои правила страхования и страховые компании (см. например: пункты 3.3.2 и 8.5 правил страхования ВСК). То есть даже при отсутствии подписанного доп.соглашения на перенос сроков ваша страховка будет действовать еще в течение 2 лет. Если за эти 2 года застройщика признают банкротом, или будет обращено взыскание на предмет залога, вы сможете претендовать на страховую выплату.

Что будет, если я подпишу соглашение на перенос сроков передачи квартиры?

Во-первых, вы не сможете претендовать на неустойку за просрочку передачи квартиры. Точнее, вы сможете ее получить только в том случае, если застройщик нарушит новый срок передачи. Рассчитываться неустойка будет уже от новой даты передачи квартиры из дополнительного соглашения к ДДУ. Во-вторых, вы не сможете воспользоваться правом расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и забрать свои деньги в связи с нарушением срока передачи квартиры больше чем на 2 месяца (пп.1 п.1 ст.9 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию вам придется подождать, пока застройщик нарушит на 2 месяца новый срок из дополнительного соглашения. Однако возможность расторгнуть договор по соглашению с застройщиком в любой момент у вас остается. Также сохраняется право продать строящуюся квартиру по переуступке — конечно, с учетом нюансов, прописанных в вашем ДДУ.

Я покупаю квартиру по переуступке. Будет ли на меня распространяться страховка?

Да, конечно. В п.6 ст.15.2 214-ФЗ прямо сказано о возможности замены выгодоприобретателя в случае уступки прав требования по ДДУ. В правилах страхования ответственности застройщиков обычно прописан срок, в течение которого нужно уведомлять страховую компанию об уступке прав требования по ДДУ. На основании этого уведомления и подтверждающих документов (договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.

Кто должен платить за страховку — дольщик или застройщик?

Платить за страхование своей ответственности обязан сам застройщик. Об этом прямо сказано в п.2 ст.15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Причем оформить страховой полис застройщик должен еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. От своих читателей мы знаем, что иногда застройщики вынуждают дольщиков самостоятельно оплачивать полисы или их продление. Конечно же, это незаконно.

Что делать, если застройщик заставляет меня платить за страховку?

Для возврата денег за оплаченный полис сначала нужно написать застройщику претензию в произвольной форме, а при отсутствии положительного ответа можно обратиться в суд. Заявить требования о возврате денег за страховку можно, например, в одном иске с неустойкой за просрочку передачи квартиры. К суду нужно обязательно запасаться письменными доказательствами, которые подтверждают факт оплаты страховых полисов или передачи застройщику денег за полисы. Если документов никаких нет, в самом крайнем случае стоит зафиксировать незаконные требования застройщика на видео, а также иметь надежных свидетелей. Оценивать эти доказательства будет суд, поэтому иметь документальное подтверждение все-таки надежнее.

Что будет, если у страховой компании отзовут лицензию?

При отзыве лицензии у страховой компании застройщик обязан оформить новый договор страхования с какой-то другой компанией, участвовать в обществе взаимного страхования либо заключить с банком договор поручительства. На это у застройщика есть 15 дней.

Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.

При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.

Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.

Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.

Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):

• поручительство банка;
• страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
• членство в ПОВС.

Страхование через банк

ФЗ 214 ст.15.1

Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.

Требования к банку, который может стать поручителем:

• 5 лет практической деятельности компании;
• 200 миллионов уставного капитала;
• от миллиарда собственных средств.

Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.

Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):

• при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
• после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.

Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.

Страхование членством в ПОВС

Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.

Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.

Договор со страховой компанией

Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:

• оформление договора быстрое и удобное;
• удобоваримые расценки;
• отсутствие залога;
• ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
• оплата услуг по факту.

Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:

• очень высокие риски;
• отсутствие перестраховочных резервов;
• нерентабельность.

Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.

Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

ФЗ 214 ст.15.2

Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.

Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.

Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.

На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.

Условия договора

Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.

Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.

ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.

Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.

В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.

Где можно оформить?

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

Что является страховым случаем?

ФЗ 214 ст.15.2 п.8

Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:

• остановку работ и замораживание строительства;
• неполучение жилья, означенного в договоре;
• отказ в возврате средств и исправлении недочётов.

При долевом строительстве

Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.

По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.

Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.

СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.

Тарифы

При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты. «Застройщик покупает страховку, как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором. Однако на деле этот механизм оказался бесполезным: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получат свои выплаты», — говорит Николай Николаев.

Общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд руб., рассказали РБК в Министерстве строительства, сославшись на данные Банка России. «Однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — добавили там.

Всего Центробанком из страховщиков, имеющих лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, к этому подвиду страхования допущено 17 компаний.

Печальная статистика

РБК проанализировал имеющуюся статистику ЦБ по данному вопросу.

Регулятор не выделяет сведения о страховании ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Однако, по словам участников страхового рынка, масштабы этого бизнеса можно приблизительно оценить по данным о добровольном страховании гражданской ответственности в целом.

В частности, у ЦБ имеется статистика о премиях за страхование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (именно туда вместе с премиями по страхованию ответственности туроператоров, аудиторов, депозитариев включаются и премии по страхованию застройщиков).

После принятия в 2014 году закона о долевом строительстве объем премий по страхованию гражданской ответственности в целом вырос более чем в пять раз (с 700 млн до 5 млрд руб.). До этого момента объем премий по другим договорам гражданской ответственности был минимальным, отмечает управляющий директор НРА Павел Самиев. Таким образом, страхование ответственности застройщиков по ДДУ определяет подавляющую часть статистики в указанном разделе. «Данные ЦБ по добровольному страхованию гражданской ответственности в целом объективно отражают показатели рынка страхования ДДУ, так как выплаты по другим видам страхования минимальны», — говорит Самиев.

По данным ЦБ, по итогам первого квартала 2017 года указанный агрегированный показатель составил около 3,6 млрд руб. При этом больше 60% премий приходится на двух страховщиков — «Респект» (1,2 млрд руб.) и Региональную страховую компанию (РИНКО) (1 млрд руб.). Премии, собранные остальными 17 компаниями, незначительные или нулевые (см. таблицу).

При этом, как видно из статистики ЦБ, крупные страховые компании, допущенные ЦБ к этому подвиду страхования, не наращивают портфель по ДДУ. «Невозможно оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые страховщиком», — говорит начальник управления страхования ответственности компании «Ингосстрах» (входит в указанные 17 компаний) Дмитрий Шишкин. Мелкие же компании справиться с нагрузкой, по его мнению, неспособны. «Достаточно двух-трех страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать», — рассуждает Шишкин. Официальный представитель «АльфаСтрахования» (также в списке) Юрий Нехайчук отметил, что компания не занимается данным видом страхования, потому что последняя версия закона предлагала страховщикам нести ответственность за обычную деятельность самих застройщиков (что они не обанкротятся в результате решений руководства или акционеров), причем перед дольщиками.

«Страхование предполагает наличие риска; в предложенной модели риск для застройщиков отсутствовал как мотив к ведению любой деятельности, ведь «страховая за все заплатит», — говорит Юрий Нехайчук. «Основные проблемы застройщиков, которые генерируют риски, — это изначально низкие требования к компаниям-застройщикам, слабая регулируемость данного рынка и, как следствие, высокий уровень непрозрачности и возможного мошенничества недобросовестных застройщиков», — полагает директор по развитию страхования СК «МАКС» (входит в список ЦБ, также не оказывает таких услуг) Сергей Печников. «Законодатель изначально выбрал неверную позицию, приняв решение не совершенствовать систему контроля и регулирования уровня застройщиков, а ввести механизм страхования, который якобы закроет нерешенные проблемы обманутых дольщиков», — добавляет он.

Действующая система страхования договоров долевого участия находится на пределе возможностей по объему принимаемых рисков, что не может не вызывать беспокойства, рассказали РБК в Министерстве строительства. «Накоплена огромная ответственность у страховых компаний и ПОВС застройщиков (потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. — РБК ), причем 91% объема ответственности приходится на четыре страховые компании (кроме «Респекта» и РИНКО это НКО «ПОВС застройщиков» и ВСК, но у них объем ответственности меньше. — РБК )», — добавили там.

Любители рискнуть

Что касается РИНКО и «Респекта», то это единственные страховые компании, у которых страхование гражданской ответственности застройщиков по ДДУ, по данным ЦБ, занимает основную долю в бизнесе — 99,2 и 83,4%. При этом компания РИНКО ни в 2016 году, ни в начале 2017 года не производила выплат и не перестраховывала премии. Более того, в конце июня РИНКО и вовсе решила выйти из этого бизнеса. Компания передала свой страховой портфель по ДДУ страховой компании «Проминстрах» — новичку в этом бизнесе (по итогам 2017 года доля страхования ДДУ в ее бизнесе составляла всего 0,1%), говорится на сайте РИНКО. «Респект» в 2016 году выплатил всего 49 млн руб., в 2017 году у него выплат не было. Эта компания перестраховывает ответственность, но оценить качество этого перестрахования невозможно: перестраховщик не раскрывается. Ни РИНКО, ни «Респект» не ответили на запрос РБК.

По данным Центрального банка, совокупный объем страховой ​ответственности этих двух компаний за 2016 год и первый квартал 2017 года — больше 1 трлн руб., в то время как совокупный размер активов — порядка 17 млрд руб. «Эти компании берут на себя риски, несопоставимые с размером активов, не задумываясь о возможных последствиях», — говорит Николай Николаев.

На занимающую третье место НКО «ПОВС застройщиков» приходится 17,2% объема ответственности всего рынка, а сама доля страхования ДДУ в бизнесе компании равна 100%. При этом в первом квартале страховщик не производил ни страховых выплат по полисам, ни перестраховывал премии (как и в 2016 году). Отсутствие выплат обусловлено тем, что в этот период не произошло ни одного страхового случая — все застройщики, входящие в состав НКО «ПОВС застройщиков», успешно занимаются строительством своих объектов, пояснил директор НКО «ПОВС застройщиков» Роман Горяинов. Находящаяся на четвертом месте ВСК, за полтора года на рынке страхования ДДУ не производила выплат вообще, рассказали в пресс-службе компании. Компания перестраховывает свои риски по этому виду страхования в«ведущих европейских перестраховочных компаниях и РНПК», заявили в ВСК.

Впрочем, перестрахование полной гарантии не дает, указывают эксперты. «Существующий подход в перестраховании, который есть на этом рынке, порождает скорее вопросы, связанные с реальностью и надежностью подобной передачи рисков», — говорит Сергей Печников. «В большинстве случаев имеются признаки фиктивности перестраховочных операций», — продолжает он. Кроме того, сдерживает страховщиков и тот факт, что такие риски невозможно перестраховать в высокорейтинговых западных компаниях, а объем российского рынка перестрахования очень ограничен, считает и Дмитрий Шишкин.

Не так давно многие СМИ сообщали о скором крахе рынка первичного строительства. Одной из причин пессимистичных прогнозов был договор обязательного страхования рисков дольщиков за счет строительной организации, предусмотренный в 214-ФЗ.

Предполагалось, что ограниченное число страховщиков, которые могут принимать подобные риски и высокая цена страховки обрушат сегмент. Коррективы к 214-ФЗ от Минстроя разрабатывались как реакция на негативный фон развития рынка долевого строительства.

Главное изменение: риски страхуют дольщики

Основное изменение: риски недостоя будут перераспределены между страховщиками дольщиков, а не застройщиков:

• определены жесткие требования к компаниям-застройщикам: теперь для привлечения долевого капитала у них должен быть минимальный портфель собственных средств от 1 000 000 000 рублей;
• для дольщиков страхование на случай недостроя приобретаемой ими недвижимости становится обязательным для заключения договора долевого участия;
• пункт 214-ФЗ, который обязывает девелоперские компании страховать свои обязательства перед дольщиками, признается ничтожным (теряет силу).

Особенности нового вида обязательной страховки

Новый вид обязательного страхования дольщиков расписан в проекте более чем подробно. В соответствии с пунктами проекта, можно выделить пять ключевых (наиболее значимых для страхователя) условий.

1. Без франшизы. Принимать на себя часть финансовых рисков покупатель страховки не может.
2. Тарифы в обязательном страховании дольщиков устанавливаются конкретными СК и зависят от показателей работы девелопера.
3. Контроль сумм. Страховая сумма полиса должна равняться стоимости объекта в ДДУ (контракт о долевом участии), однако ее размер не может устанавливаться ниже среднерыночной цены жилья (определяется для каждого региона и рассчитывается от средней стоимости квадратного метра).
4. Страхователь – дольщик – платит за страховую услугу (ранее она оплачивалась застройщиком и включалась в стоимость квартир).
5. Фиксированные сроки. Договор страхования долевого участия начинает действовать с момента регистрации контракта с застройщиком и заканчивает по истечении двух лет после сдачи объекта (в случае наступления страхового события после приемки квартиры).

Важным моментом являются строгие требования к самим страховым компаниям, которые имеют право на заключение подобных договоров. Как и сейчас (пока страховаться должны сами застройщики, а не дольщики) первое условие к страховщику – опыт на рынке, он должен быть не менее пяти лет. Остальные моменты касаются финансовой ситуации продавца страховки:

• уставной капитал СК не менее 120 000 000 рублей;
• собственных средств не меньше 1 000 000 000 рублей.

Только при соблюдении этих трех условий (и наличии лицензии) страховщик вправе работать с заявками от дольщиков на страхование строительства. Список компаний, которые соответствуют перечисленным требованиям, будет в публичном доступе на сайте Банка России.

Когда стартуют нововведения?

Проект изменений в 214-ФЗ миновал этап обсуждения в профильных ведомствах. Его приняли в ЦБ, Министерстве финансов, Агентстве по кредитованию жилья. В среду, 11 ноября, проект попал к Игорю Шувалову, первому вице-президенту РФ. В пятницу – оказался в публичном доступе.

Обсуждение пунктов законопроекта продлится до седьмого декабря. Если по его окончании проект будет утвержден, страхование финансовых рисков дольщиков станет обязательным уже с марта следующего, 2016 года.

Что надо от дольщиков?

Как участникам долевого рынка рассматривать такую законодательную инициативу? По сути, для них изменения несущественны, что бы ни говорили критики. Как и до принятия поправок, закон предусматривает:

• распределение расходов и финансовых убытков, связанных с недостроем;
• защиту интересов частных граждан-покупателей новостроя (через отсеивание нестабильных застройщиков).

Меняется только алгоритм действий. За услугу страхования дольщиков от недостроя теперь должен заплатить покупатель квартиры. На стоимости объекта это, возможно, отразится, хотя со временем рынок подстроится, и строители уберут лишнюю наценку.

Зато сами девелоперы потеряют возможность завышать стоимость жилья, ссылаясь на дорогую страховку по 214-ФЗ. Плюс порядочные строительные компании получат возможность эффективной работы через кумуляцию ресурсов – привлечение застрахованных покупателей и работу с кредитами.

Второй положительный момент – правильный посыл законопроекта. Он мотивирует дольщиков работать только с проверенными серьезными компаниями. Для их объектов и страхование дольщиков при долевом строительстве обойдется дешевле, и гарантии от них выше. Остается единственное условие: выбор профессионального страховщика.

А здесь уже поможем мы. В портфеле СА «GALAXYстрахование» – только проверенные, исполнительные компании. Наши специалисты помогут посчитать стоимость полиса для вашего случая. Обращайтесь, с нами ваша квартира будет застрахована от несвоевременной сдачи по минимальной цене.

Без наличия финансовых гарантий сейчас не возможно зарегистрировать ни один договор долевого участия. Речь идет только о заключенных с первого января 2014 года подобных соглашениях. Закон, как известно, обратной силы не имеет, поэтому задним числом оформлять страхование договоров долевого участия в строительстве не нужно. Тем же, кто только собирается участвовать в строительстве в качестве дольщика важно выяснить кто обеспечивает гарантии по возможным рискам.

Страхование было распространено в строительном бизнесе всегда. Риски обязывают как застройщиков так и будущих жильцов искать пути их минимизировать. Но далеко не всегда наличие страховки было обязательным требованием. Все изменилось в 2014 году с принятием Федерального закона № 214, посвященного участию граждан в долевом строительстве жилья.

Важнейшее положение этого закона обязывает всех застройщиков страховать свою материальную ответственность перед людьми, которые желают выступить в качестве инвестора. Помимо этого было установлено, что не может быть иного способа привлечения денег в пользу застройщика от физ. лиц, кроме как договор долевого участия.

На сегодняшний день существуют лишь 3 способа страхования обязательств застройщика . Регламентированы они Федеральным законом № 294. Варианты следующие:

• банковская гарантия. Предполагает введение третьего лица, в виде кредитной организации, которая и вернет деньги дольщикам в случае форс-мажора;
• общество взаимного страхования. Принято сокращать до ОВС. Некоммерческая организация, которая должна заниматься исключительно страховкой ДДУ;
• классическое страхование. Осуществляется через любую из страховых компаний, представленных на рынке, которые имеют лицензию на эту деятельность и собственно готовы предоставить подобные услуги.

Внимание! Несмотря на то, что все ДДУ, заключенные с 01.01.2014 года предусматривают страховщика как «незримое» третье лицо, извещать его при оформлении не нужно.

Различают как страхование отдельного договора долевого участия, так и всего объекта строительства целиком . Однако на практике второй вариант не встречается вовсе. Этому есть три объективных причины:

• он значительно дороже. Зачастую стоимость страхового сбора может в разы отличаться от общей суммы всех взносов физических лиц;
• часть квартир будет реализована только после подписания передаточного акта на весь дом. То, какая доля жилья продается на разных этапах строительства зависит от множества факторов;
• заложенная в самом договоре сложность с определением выгодоприобретателя.

Удобнее оформлять договоры на каждую квартиру как самим застройщикам, так и рядовым инвесторам, которые получают на руки свидетельство своей, личной гарантии.

Собственно застройщик не сможет привлечь деньги в строительство объекта, не предоставив в органы государственной регистрации документы, свидетельствующие о наличии одного из двух видов страхования, либо банковской гарантии.

Внимание! Подобная практика является вынужденной. Инициированы разработка и последующее принятие закона были в связи с часто встречающимися случаями обмана рядовых инвесторов, а также остановкой строек по объективным причинам.

Гарантии предоставляемые долевым участникам строительства

Будучи дольщиком в возведении объекта, который зарегистрирован в соответствии с правилами и застрахован одним из вышеупомянутых способов, гражданин получает следующие права:

• материальная компенсация ущерба при наступлении страхового случая;
• получение компенсации «сверху» потраченной на залог суммы. Эта возможность гарантирована статьей № 395 Гражданского кодекса;
• подтверждение права на получение жилья, строительство которого предусмотрено настоящим договором долевого участия;
• инвестор получает механизм компенсировать свои затраты в случае просрочки передачи жилья.

Страхование направлено прежде всего на «дисциплинирование» застройщика, ведь выплаты предусмотрены прежде всего по случаям нарушения тех или иных сроков, связанных со стройкой.

Внимание! Нужно запомнить ряд случаев, которые ошибочно принимаются за страховые. Среди них:

• приостановка строительства произошла в результате решения государственной власти;
• были допущены ошибки в составлении искомого договора и он был признан недействительным;
• сроки строительства были увеличены и сам процесс возведения дома продолжается. В этом случае нужно будет еще и продлять ДДУ, что предполагает дополнительные траты;
• крайне сложно получить компенсацию, если само по себе предприятие строительства изначально не планировала начинаться, а было лишь прикрытием для мошеннических действий.

Помимо этого сам процесс получения компенсации может затягиваться на годы. Особенно это касается признания застройщика банкротом, ведь это сама по себе не быстрая процедура.

Банковская гарантия в страховке ДДУ

Третьими лицами, которые могут выступить в роли страховщика, будет выступать банк или страховая компания. При этом законом обозначены минимальные требования, которые к ним выдвигаются.

Кредитная организация должна соответствовать следующим критериям :

• наличие лицензии на ведение банковской деятельности. В ней, помимо прочего должно быть указано право предоставлять банковские гарантии. Выдается ЦБ;
• банк должен обладать такой лицензией минимум пять лет;
• минимальный размер уставного капитала банка - от 200 миллионов рублей;
• при этом размер своего капитал - от 1 миллиарда рублей;
• свидетельство о прохождении всех проверок и соответствия всем нормативам за последние полгода;
• банк не должен находиться в процессе финансового оздоровления, инициированной ЦБ;
• наличие лицензии на работу со вкладами физических лиц, в соответствии с Федеральным законом № 177, посвященному страхованию вкладов.

Внимание! В реальности подобный вид страхования ДДУ в строительстве встречается не часто. Обусловлено это взаимным недоверием застройщика и кредитной организации. Риски для банка довольно существенные, тогда как застройщик тоже может столкнуться с отзывом лицензии у этого банка, инициированной ЦБ.

Могут ДДУ быть застрахованы и в этой некоммерческой организации. Было решено создать подобную альтернативу страховым компаниям и банкам в середине 2013 года.

Застройщик, желающий принять участие в ОВС, делает соответствующий взнос в общий фонд из которого и будут востребованы деньги в случае возникновения страхового случая. Размер взноса установлен на отметке 1 миллион рублей с каждого объекта недвижимости.

Взнос, прямо скажем, довольно скромный, учитывая размер возможных рисков. Поэтому неудивительно что ко всем строительным компаниям, желающим вступить в эту организацию предъявляются довольно серьезные требования. Процесс вступления предполагает сбор следующих документов:

• заявление о вступлении;
• учредительные документы юридического лица;
• документ подтверждающий полномочия представителя;
• выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за месяц до обращения;
• справку об отсутствия судебного разбирательства с заявителем;
• справку о том, что заявитель не находится в состоянии банкротства;
• справку о том, что компания-заявитель не обременена ответственностью за обязательства третьих лиц;
• сведения о географии деятельности компании.

Внимание! Подавать документы следует на официальном бланке компании-заявителя. Проверка документов и принятие решения должна осуществляться в срок до 30 дней. Надзирающим органом в случае с ОВС, выступают региональные власти.

Сама идея создания общего страхового фонда строительных компаний довольно сыра, но призвана она чуть ли не полностью вытеснить остальных игроков с рынка. Безусловно многое будет изменяться, но на данном этапе есть ряд объективных недостатков у этого вида страхования ДДУ:

• обязанность вносить вступительный взнос (по 1 млн. за объект) должна быть исполнена еще до получения денег от первых инвесторов. Для крупных компаний это не проблема, но вот для нового бизнеса - серьезная преграда;
• ответственность участников общая и распространяется на всю территорию России, без региональной привязки, что может приводить к тому, что небольшие провинциальные фирмы должны платить за гигантские промахи корпораций;
• тарифы в ОВС значительно выше чем у альтернативных вариантов.

Создавалась система ОВС как универсальная, простая и понятная как дольщику так и строителю система. При устранении всех недостатков она действительно моет таковой стать.

Это на данный момент самый простой вариант. Для застройщика, что немаловажно он еще и самый бюджетный. К самим компаниям, осуществляющим подобную деятельность, предъявляются определенные требования, схожие с аналогичными для кредитных организаций:

• уставной капитал от 120 тысяч рублей;
• собственный капитал на момент заключения страхового договора - от 1 млрд. рублей;
• продолжительность работы на рынке услуг страхования - от 5 лет;
• полгода без наличия замечаний и зафиксированных властями нарушений;
• компания не находится в процессе оформления банкротства.

Важно сказать, что распространены случаи когда застройщик страхует свою ответственность перед дольщиком классическим способом, помимо этого получает банковскую гарантию и может еще и быть постоянным членом ОВС. Дольщику при этом довольно сложно разобраться к кому же нужно «в случае чего» обращаться. Если же до завершения стройки произведена , то ее новый хозяин и вовсе не сможет найти «крайнего».

Внимание! Стоимость услуг страховой компании традиционно самая низкая из представленных. Размер взноса может не превышать 0,3-0,5% от стоимости квартиры для каждого дольщика.

Документы необходимые при регистрации страховки по ДДУ

Вне зависимости от выбранного способа защиты инвесторов от возможных рисков, заключением договора, сбором всех необходимых бумаг будет заниматься строительная компания. В Росреестр нужно будет предоставить следующие документы:

• свидетельство о разрешении строительства;
• свидетельство из ЕГРЮЛ;
• собственно договор долевого участия, заключенный ранее с инвестором;
• учредительные документы предприятия;
• техническая документация на объект страхования.

Необходимо будет предоставить ряд бумаг и страховой компании/банку:

• финансовые отчеты застройщика, заверенные службами СК;
• подтверждение отсутствия просроченных обязательств у страхователя;
• характеристика бизнеса клиента, содержащая сведения о надежности, финансовом положении и т.д.

После того, как необходимые документы были поданы в органы государственной регистрации, должно пройти не более 30 дней, выделенных на проверку документов и принятие решения. После этого страхование договора долевого участия вступает в силу.