Задаток возвращается или нет: в каком случае возможен возврат залога. Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

Задаток - одно из понятий, точное юридическое значение которого не совпадает с бытовым. В обиходе под задатком чаще всего понимается частичный предварительный платеж за товар или услугу (а уже после передачи товара или оказания услуги производится окончательный расчет). Однако задаток - не просто частичный платеж. Это еще и способ обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ). То есть специальный институт права, который выполняет свои специфические функции:

Платежную.
Задаток выдается в счет причитающихся платежей по договору.

Удостоверительную.
Задаткодатель передачей задатка подтверждает наличие обязательства между собой и задаткополучателем. Впоследствии лицо, ­получившее задаток, не сможет отрицать факт договоренности.

Обеспечительную.
Сумма, переданная в качестве задатка, гарантирует исполнение обязательства.

Компенсационную (штрафную).
Сторона, виновная в неисполнении договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

В настоящее время наиболее широко задаток применяется при организации аукционов, конкурсов, продаже недвижимости, заключении аренды на срок более года, заключении договоров поставки и подряда. Предоставляя задаток, участники конкурсов и торгов подтверждают серь­езность своих намерений и определенным образом гарантируют свою платежеспособность.

Правила задатка

Закон не устанавливает никаких ориентиров и ограничений для предпринимателей по размеру задатка . Сумма задатка определяется исключительно соглашением сторон договора. Поэтому предпринимателю имеет смысл поторговаться, чтобы не извлекать из своего оборота слишком большую сумму.

Задаток вносится только деньгами . По этой причине передача векселя или долговых расписок не может рассматриваться в качестве задатка.

Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть оформлено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Это можно сделать как путем составления отдельного документа, так и включив соответствующие ­положения непосредственно в текст договора.

В случае если договор исполняется сторонами, задаток становится, по сути, одним из платежей по договору.

Совершенно иная ситуация складывается тогда, когда стороны не­ исполняют свои обязательства .

1. Если договор прекращается до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ), то задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
Иногда это сопряжено с определенными сложностями.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, заплатившая задаток, то он остается у другой стороны.
3. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В двух последних случаях сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы ­задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

4. При несвоевременном возврате задатка с виновной стороны можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Как отличить задаток от аванса, залога и отступного

На практике задаток легко можно спутать со сходными правовыми институтами - авансом, залогом, отступным и т.п. Рассмотрим подробнее их принципиальные отличия.

Задаток и аванс

Гражданское законодательство не содержит четкого определения аванса. Хотя этот термин знаком любому бизнесмену, заключающему договоры. Как правило, под ним понимают сумму, уплачиваемую одной из сторон договора другой в счет предстоящих платежей до момента исполнения обязательств по договору другой стороной. По мнению автора, термины ­«предварительная оплата» и «аванс» с точки зрения закона идентичны.

Стороны определяют размер аванса по договоренности. Как правило, он колеблется в интервале от 25 до 50 процентов от суммы по контракту. Однако законодатель установил ограничения по величие задатка в случаях, если участником договора является бюджетное учреждение. Согласно пункту 6 постановления Правительства РФ от 28 февраля 2002 г. № 137 получатель средств федерального бюджета (например, учреждения ЖКХ, образования, медицины, культуры) вправе осуществлять авансовые платежи в размере, не превышающем 20 процентов суммы договора.

Основные отличия аванса от задатка:

Аванс выполняет только платежную функцию. Задаток выполняет четыре вышеперечисленные функции.

Форма внесения предоплаты не ограничена: это могут быть денежные средства, ценные бумаги и т.п. Задаток может быть выдан только деньгами.

Для того чтобы денежные средства, переданные в счет уплаты по договору, стали именно задатком, необходимо специально указать на это в договоре (или отдельном соглашении). В этом же документе необходимо прописать размер задатка. Если этого не сделать, любые суммы будут рассматриваться только как предоплата (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Задаток и залог

Задаток нельзя путать с залогом по следующим причинам:

Задаток помимо обеспечительной функции удостоверяет наличие взаимных прав и обязанностей сторон. Залог же сам по себе не служит подтверждением существования договора поставки, подряда и т.п.

Задатком может быть обеспечено только исполнение денежного обязательства, поскольку он выдается покупателем в счет ­причитающихся с него платежей.

Закон устанавливает совершенно разные правила применения залога и задатка в случае нарушения обязательства. Особенностью залога является то, что потерпевшая сторона может получить оплату (либо компенсацию своих затрат) за счет продажи предмета залога. Для получения такой оплаты необходимо соблюсти специальную ­процедуру, описанную в статьях 349-350 ГК РФ. При этом так называемый «залоговый» кредитор получает свою оплату преимущественно перед другими кредиторами (задолженность которых не обеспечена залогом). Сумма задатка, как правило, меньше суммы долга. Поэтому часть оплаты, которая не обеспечена задатком, кредитор взыскивает с должника в общем порядке, то есть он может попасть в очередь из таких же кредиторов.

В качестве залога выступает индивидуально определенное ­(конкретное) имущество, но не денежные средства.

Задаток и отступное

Любая из сторон договора может не выполнять обязательства, а просто прекратить их с помощью выплаты отступного (уплата денег, передача имущества и т.д.), если обе стороны на это согласны (ст. 409 ГК РФ). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Отступное отличается от задатка по следующим характеристикам:

Смысл отступного состоит в том, чтобы должник мог заменить первоначальный предмет исполнения (то есть обязательство, которое должник обязан исполнить по договору) на другой. Например, по договору подряда предприниматель должен произвести отделочные работы. По соглашению об отступном стороны договариваются, что предприниматель не будет производить указанные работы, вместо этого он предоставит заказчику на ту же сумму стройматериалы. Это и есть замена предмета исполнения. При соглашении об отступном обязательства по договору сохраняются. То есть договор между ­сторонами остается в силе.
В качестве отступного может выступать и уплата денег. Выплату такой суммы не следует путать с возвратом задатка. В случае уплаты отступного имеет место добросовестное исполнение договора. В случае выплаты задатка - реализация его штрафной функции, в ходе которой договор расторгается, все отношения между сторонами прекращаются.

Должник обязан предоставить кредитору отступное, которое равноценно первоначальному обязательству. Если же должник не исполнит договор, обеспеченный задатком, то кредитор получает лишь сумму задатка, которая может и не компенсировать все, что он намеревался получить по договору.

Отступное исключает возможность взыскания убытков, так как права кредитора не нарушаются. По правилам о задатке такая возможность существует, убытки взыскиваются в размере, превышающем сумму задатка.

Срок внесения задатка

Задаток может быть внесен как при заключении договора, так и после. Вопрос о том, может ли задаток обеспечивать еще несуществующее обязательство (еще незаключенный договор), является спорным. Прин­ципиальным этот вопрос становится чаще всего в случае операций с недвижимостью.

Предположим, осмотрев несколько квартир (офисов), покупатель вроде бы нашел подходящий вариант. Но как продавцу быть уверенным, что тот не передумает? Можно пообещать купить объект недвижимости, но потом найти себе другой вариант, а продавец будет ждать, теряя время и потенциальных покупателей.

В такой ситуации продавец попросит у покупателя задаток. Если покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры (офиса), но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, он просто так от покупки не откажется. Кроме того, покупатель будет уверен, что продавец его теперь не обманет, ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Для покупателя это очень эффективный способ защиты в условиях постоянного удорожания недвижимости. Итак, стороны оформляют письменное соглашение о задатке.

Является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу закона - да, а по букве - нет, поскольку основной договор еще не заключен.

Соглашение о задатке в данном случае не может рассматриваться как предварительный договор купли-продажи офиса, поскольку по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон не возникает. У них есть только одно обязательство - заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязанность оплатить стоимость объекта возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

Чтобы предварительный договор имел силу, он должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Однако на практике стороны договора не регистрируют свои предварительные договоренности. В судебной практике нет определенности с тем, можно ли вообще выдавать задаток по такому «условному» предварительному договору.

Некоторые арбитры считают, что это возможно, поэтому в конфликтных ситуациях, когда не был заключен основной договор, суды взыскивают сумму задатка с той стороны, по вине которой не подписано основное соглашение (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. № А17-150/3-2005, Северо-Западного округа от 21 января 2004 г. № Ф04/297-2312/А45-2004).

В других случаях суды считают, что по предварительному договору вообще не может быть задатка. Такой позиции придерживается, например, ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 17 июня 2004 г. № Ф04/3281-399/А67-2004). В этом постановлении судьи расценили задаток как авансовый платеж. Отсюда следует вывод, что, если контрагент откажется заключать договор, взыскать перечисленное можно будет не в двойном, а только в однократном размере.

Думается, что в этих условиях лучше использовать иные способы обеспечения обязательства, которое предположительно возникнет в будущем. Закон предоставляет такую возможность - установление неустойки, предоставление залога, получение банковской гарантии и проч. В конечном итоге предпринимателю важно достичь необходимого результата, а не получить возможность поучаствовать в судебном процессе с неопределенным исходом.

Налогообложение

Передача задатка

Согласно статье 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль», а именно - со статьями 249 и 250 НК РФ. Для целей исчисления налога на прибыль сумма полученного задатка, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ, не учитывается при определении налоговой базы.

Для налогоплательщиков, применяющих УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», перечень расходов является ­закрытым, и установлен он статьей 346.16 НК РФ. Задатка в этом перечне нет.

Аналогично складывается ситуация, если индивидуальный пред­приниматель является плательщиком НДФЛ.

В этом случае он платит налог с любых видов доходов (ст. 208 НК РФ). Предприниматель имеет право применить профессиональный налоговый вычет в виде документально произведенных расходов, определяемых ­в соответствии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль».

До момента выполнения основного обязательства задаток не является доходом налогоплательщика, поскольку выполняет исключительно обеспечительную (а не платежную!) функцию. У передающей стороны он также не является расходом (п. 32 ст. 270 НК РФ).

Таким образом, задаток становится доходом (и, соответственно, расходом) у предпринимателя (как в случае НДФЛ, так и в случае УСН) только в тот момент, когда происходит передача товара (работы, услуги). С этого момента задаток является частью оплаты по договору.

НДС

Как при задатке, так и при авансе не происходит передачи права собст­венности на товар (работу, услугу). Раньше некоторые налогоплательщики пытались доказать, что в случае получения аванса не появляется объект налогообложения НДС - реализация. К сожалению, эта позиция не нашла поддержки ни в Высшем Арбитражном Суде (постановление Президиума ВАС РФ от 19 августа 2003 г. № 12359/02), ни в Конституционном Суде России (определение КС РФ от 4 марта 2004 г. № 148-О). Свое мнение о том, какие платежи можно рассматривать в качестве авансовых, Конституционный Суд высказал в Определении от 30 сентября 2004 г. № 318-О. Таким образом, можно сказать, что на сегодняшний день эта ситуация утратила свою остроту. Авансовые и иные платежи по договорам нужно включать в налоговую базу по НДС.

Что касается исчисления НДС с задатка, то этот вопрос на сегодняшний день продолжает оставаться спорным. Налоговые органы обязывают налогоплательщиков уплачивать с полученного задатка НДС на основании пункта 1 статьи 154 НК РФ как с суммы оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). Основывают они свою позицию и на определении задатка, который выдается в счет «причитающихся платежей».

Однако согласно ГК РФ сумма задатка является способом обеспечения обязательства, а не платежом, полученным в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг). Ведь зачесть задаток в счет будущих платежей можно только при условии, что обе стороны исполнят свои обязательства по договору. До этого момента задаток платежную ­функцию не выполняет.

Чтобы избежать налоговых рисков, необходимо правильно составить соглашение о задатке, а именно - оформить его в письменной форме при заключении основного договора.

В случаях несоблюдения письменной формы соглашения, предусмотренной пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, а также составления письменного соглашения о задатке после заключения договора полученная сумма признается не задатком, а авансом, уплаченным в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), и, следовательно, будет облагаться НДС с момента ее внесения (п. 1 ст. 167 НК РФ). Если же все документы будут оформлены правильно, то налогооблагаемую базу по НДС, так же, как и в случае подоходных налогов, сумма задатка увеличит только после исполнения договора, когда товар будет реализован (работы выполнены, услуги оказаны).

Подтверждением этой позиции является письмо ФНС России от 28 февраля 2006 г. № ММ-6-03/202@, где отмечено, что оплатой, частичной оплатой в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в целях применения подпункта 2 пункта 1 статьи 167 НК РФ признается прекращение обязательств любым способом, не противоречащим законодательству. Согласно статье 380 ГК РФ задаток является не прекращением обязательства, а его обеспечением.

Неисполнение обязательства

НДФЛ и упрощенная система налогообложения

Рассмотрим ситуацию, когда обязательства по договору не исполняются. При этом последствия для двух сторон, как было указано выше, будут различные.

Если за неисполнение договора будет ответственным покупатель (заказчик), то, согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, поставщик не возвращает задаток. В этот момент задаток у поставщика превращается в доход в виде ­безвозмездно полученного имущества (ст. 208, 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ).

Однако не все так просто у покупателя. В соответствии с письмом Минфина РФ от 8 сентября 2005 г. № 03-03-03/2/56 сумма оставшегося у поставщика задатка должна рассматриваться как безвозмездная передача. И - как следствие - согласно подпункту 16 статьи 270 НК РФ, она не должна учитываться для целей налогообложения прибыли.

Это означает, что бизнесмен - плательщик НДФЛ не может включить сумму задатка в свой профессиональный налоговый вычет. Точно так же эта сумма не может быть включена в расходы предпринимателя на УСН (ст. 346.16 НК РФ).

Есть и иная трактовка указанной ситуации. Она может быть актуальна для плательщика НДФЛ. Эта позиция основывается на том, что оставшийся у поставщика задаток должен рассматриваться как штрафная санкция за неисполнение договорных обязательств и учитываться в составе налогооблагаемой прибыли (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). Данная позиция тоже не бесспорна.

В соответствии с указанной нормой расходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также расходы на возмещение причиненного ущерба учитываются для целей исчисления налога на прибыль в составе внереализационных расходов.

Согласно статье 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях, если иное не предусмотрено НК РФ.

Понятие «санкции» содержится только в НК РФ, причем только в отношении налоговых санкций. Неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия и задаток являются, согласно статье 329 ГК РФ, способами обеспечения исполнения обязательств. Статьей 330 ГК РФ штраф и пеня приравнены только к неустойке. Таким образом, автор полагает, что для целей главы 25 НК РФ нельзя приравнять к штрафам и другим санкциям иные способы обеспечения обязательств. Неправильно расценивать оставшийся задаток как неустойку (штраф), так как неустойка (штраф, пеня), согласно статье 330 ГК РФ, является ­самостоятельным ­способом обеспечения обязательств и к задатку не относится.

Таким образом, суммы оставшегося у поставщика задатка являются финансовым убытком предпринимателя, однако для целей налогообложения экономически не оправданным.

В результате коммерсантам придется самим выбирать вариант учета задатков для целей налогообложения в зависимости от возможности нанять хорошего налогового адвоката и уверенности в своей правоте.

НДС

Для целей исчисления НДС задаток, оставшийся у продавца, не является объектом налогообложения, так как не связан с реализацией товаров (работ, услуг) и другими объектами налогообложения, перечисленными в статье 146 НК РФ.

ККТ и задаток

Первоначально судебная практика исходила из того, что использование при передаче задатка наличных денежных средств предопределяет обязательное применение контрольно-кассовой техники. Так, из постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29 апреля 1998 г. № 2514/97 следует, что денежные расчеты (платежи) с населением, в том числе прием задатка, должны производиться с обязательным применением контрольно-кассовой машины или с выдачей квитанций, которые приравнены к чекам контрольно-кассовых машин. А поскольку истец эти требования не выполнил, суд посчитал правомерным привлечение его к ответственности.

Позднее судебная практика по применению ККТ при задатке изменилась. Суды уже не рассматривают задаток как средство оплаты и не применяют ответственность за неиспользование ККТ при передаче задатка. Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13 ноября 2003 г. № А38-1961-11/52-2003 указано, что апелляционная инстанция арбитражного суда правомерно признала незаконным постановление налогового органа о привлечении общества к административной ответственности по статье 14.5 КоАП РФ за невыдачу чека при принятии от клиента задатка за оказываемые услуги, так как по смыслу действующего законодательства чек либо бланк строгой отчетности должны выдаваться при окончательных расчетах с клиентом за оказанные услуги.

* * *

Подводя итоги, отметим основные плюсы и минусы задатка как способа обеспечения исполнения обязательств.

Плюсы:

задаток прост в оформлении: он не требует соблюдения сложных процедур, например, для него не нужно нотариального удостоверения или государственной регистрации;

задаток легко трансформируется в оплату по договору;

в предоставлении задатка не участвуют третьи лица (как при поручительстве или банковской гарантии). Это значит, что ­предприниматели зависят только от себя;

многие существенные параметры задатка (размер, условия перечисления, срок и форма возврата и проч.) регулируются не законом, а соглашением сторон, что дает определенную свободу действий и возможность максимально учесть интересы бизнесменов.

Минусы:

задаток не может эффективно обеспечить выполнение обязательства по договору, если его размер невелик;

не до конца ясна законность задатка, выданного до заключения договора;

задаток может быть выдан только в денежной форме, что ограничивает возможности предпринимателей.

Часто встречается такая ситуация при покупке чего-либо, когда продающая сторона просит покупателя внести денежный задаток в подтверждение его серьезных намерений. При составлении договора сумма задатка будет включена в основную сумму. Но в жизни случается всякое, и обстоятельства у будущего покупателя могут измениться. Как вернуть задаток по предварительному договору в таком случае? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Кто, кому и при каких условиях оставляет задаток

Если сумма, переданная будущим покупателем продавцу, является , то при несостоявшейся купле-продаже она будет возвращена обратно. Если же было заключено предварительное соглашение и в нем сумма, полученная будущим продавцом, указана как задаток, то она имеет совсем другой статус.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки? Нет. Изначально сумма задатка подразумевает ее невозвращение покупателю. Если сделка пройдет нормально, задаток будет включен в цену покупки. Если покупатель откажется от сделки, задаток останется у продавца.

Условие, при котором возврат задатка, согласно ГК РФ, становится возможным, – неисполнение своих обязательств продавцом, но тогда это уже не возвращение задатка, а неустойка.

Цель денежного задатка – заставить покупателя выполнить свои обязательства по предварительному соглашению с продавцом и купить объект, о котором они договаривались.

В некоторых случаях по истечении времени предварительного соглашения ни покупатель, ни продавец не предпринимают шагов, ведущих к завершению сделки. То есть нет ничьей вины в том, что сделка не состоялась, и требование о возврате задатка покупателем является обоснованным. Но продающая сторона считает себя вправе удержать в свою пользу сумму денежного задатка. Это не соответствует законодательству Российской Федерации, так как в данном случае становятся неактуальными обязательства сторон по предварительному соглашению (ст. 429 ГК РФ). У продающей стороны нет законных оснований для того, чтобы оставить сумму себе, и задаток подлежит возврату, что отражено в ст. 1102 ГК РФ.

Как установить сумму задатка

При установлении суммы задатка сторонами учитываются такие факторы, как:

• Величина партии товара, его розничная и оптовая цена.
• Если это автотранспорт, то марка и год выпуска.
• Если покупается недвижимость, то размер постройки или земельного участка и территориальное нахождение.
• Состояние, в котором приобретаемый товар находится.

Когда продавец и покупатель достигли согласия в определении будущей суммы задатка, они оформляют его получение продающей стороной письменно.

Присутствие юриста или нотариуса в этом случае не обязательно, хотя и не запрещено.

Как составить предварительное соглашение

Такой документ составляется в произвольной форме, но должен содержать в себе несколько указанных параметров, касающихся объекта будущей сделки (ст. 380 и ГК РФ):

• Подробное описание предмета торга.
• Сумма задатка.
• Полные паспортные данные обеих сторон, заключающих предварительное соглашение.
• Дата, к которой договор купли-продажи должен быть заключен.
• Цена, за которую товар будет продан (сумма задатка войдет в сумму окончательного расчета).
• Условия возврата задатка (не обязательно).
• Если приобретается недвижимость, то адрес, по которому она зарегистрирована и фактически находится.

Такой документ должен писать собственноручно получатель задатка (для возможности сличить почерк в суде), шариковой ручкой (не гелиевой и не карандашом) и в присутствии свидетелей. Документ предварительного договора составляется в двух экземплярах, и в нем четко оговаривается переданная сумма и ее статус задатка. Одновременно нужно составить и .

Нарушение характеристик объекта продажи

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору, если нарушены характеристики объекта купли-продажи? Бывают разные случаи, например, когда объект продажи становится не таким привлекательным для приобретения. Покупатель отказывается приобретать данный товар, так как он не соответствует указанным в договоре характеристикам и запрашиваемой за него цене. Для того чтобы задаток был возвращен, несостоявшемуся покупателю придется обратиться в суд. Образец претензии о возврате задатка можно скачать .

Возможность возврата денежных средств

Недобросовестные продавцы не всегда руководствуются законом и готовы на возврат задатка, опасаясь судебного иска и последующего наказания. Несостоявшийся покупатель вынужден писать заявление в прокуратуру с просьбой о возбуждении уголовного дела (ст. 159 УК РФ). И только решение суда и боязнь разбирательств с исполнительными службами принудит такого продавца к возврату денежного залога. Для обращения пострадавшей стороны в суд составляется исковое заявление о возврате задатка.

Но и в случае отказа от сделки покупателем задаток законно остается у продавца, компенсируя ему потери из-за расторжения сделки.

Если же продавец обманул гражданина, с которым было заключено предварительное соглашение и от которого был получен задаток, и продал товар третьему лицу, то закон предусматривает возврат задатка в двойном размере.

При любых спорных ситуациях порядок возврата задатков может определить только суд. Покупка партии товара, недвижимости, автомобиля или другой собственности пройдет удачно, если покупатель и продавец будут придерживаться общечеловеческих норм порядочности и законов страны, где они проживают.

В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
“1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.”
Из этого следует, что задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть задаток является доказательством заключения договора в соответствии, с которым возникают обязательства осуществить платежи. Применимо к данному конкретному случаю обозначенному в вопросе. Договор, в котором возникают, обязательства осуществить платежи является договор продажи жилого помещения (квартиры). Если договор продажи жилого помещения не заключен, то обязательства осуществить платежи не возникают. Соответственно в этом случае задаток не может являться доказательством события, которое не произошло (нельзя доказать то, чего нет).
Даже если заключен предварительный договор, а затем соглашение о задатке или соглашение о задатке рассматривается как предварительный договор о продажи жилого помещения. То и в этом случае по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон не возникает. У них есть только одно обязательство - заключить в будущем основной договор (договор продажи жилого помещения) на определенных условиях в соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ Предварительный договор

Статья 429. ГК РФ Предварительный договор “1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.”
Таким образом, если не заключен договор продажи жилого помещения, а гражданин внесший задаток отказался от заключения такого договора то задаток необходимо вернуть, гражданину который внес задаток. Для этого необходимо признать соглашение о задатке недействительной сделкой на основании ст.168 ГК РФ “Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам”
Сторона давшая задаток должна обратиться в суд.

Если договор продажи жилого помещения был заключен, а также оформлено соглашение о задатке надлежащим образом (в письменном виде) в доказательство заключенного договора продажи жилого помещения то в этом случае сторона получившая задаток вправе оставить задаток себе. Сторона, давшая задаток должна обратиться в суд, если считает ситуацию спорной. Например, покупатель не может выполнить свои обязательства в связи с определенными обстоятельствами, появление которых не связано с его действиями, п.1 ст.416 ГК РФ “Прекращение обязательства невозможностью исполнения”, а также п.1 ст. 380 ГК РФ “Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного залогом”

Задаток – денежные средства, переходящие от будущего покупателя на счет продавца, как доказательство серьезных намерений на приобретение недвижимости. Взамен продавец обязан отказаться от продажи имущества другому покупателю до совершения сделки.

Задаток – гарант успешности заключения договорных отношений, т.к. продавец с покупателем будут иметь стимул к выполнению договорных отношений. По правилам, в 2019 году задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости засчитывается в качестве полноценной стоимости квартиры или дома.

У задатка обеспечительная функция, закрепленная п. 1 ст. 380 Гражданского Кодекса РФ. Это подразумевает серьезность намерений покупки недвижимого имущества. Но нередки случаи, когда сделку расторгают, едва она начнется, хотя продавцу квартиры уже дали деньги и предварительный договор был уже заключен.

Как законно вернуть задаток?

В каких случаях возвращается задаток рассматривается в статье 381 ГК России . При неисполнении покупателем недвижимости своих обещаний по договору, возврат предоплаты невозможен. Но предполагается возврат задатка в двойном размере, если продавец не захотел продать имущество после принятия части суммы. Это основные законные требования.

Основываясь на данных судебной практики вопрос, можно ли вернуть задаток за квартиру является неоднозначным и противоречивым. Так как Судебная коллегия по делам граждан ВС РФ с позицией Высшей арбитражной судебной инстанции в данных вопросах имеет диаметрально противоположные мнения.

Это объясняется тем, что Верховным судом России признана возможность по обеспечению аванса в качестве обязательства предварительных договорных отношений. Считается, что при отсутствии подписания договора, средства, которые были переданы несостоявшимися покупателями для продавца, не являются задатком – это аванс (и возврат в двойном размере не осуществляется) .

Спасает ситуацию Федеральный Закон № 42 касательно внесений изменений в части первой ГК Российской Федерации. Эта нормативная база вносит изменения в ст. 380 Гражданского Кодекса РФ в пункт 4, закрепляющий указания по возврату задатка при отказе от покупки квартиры . Статья обеспечивает функцию задатка во время заключения предварительных договорных отношений, что ранее было невозможно.

Когда возвращается предоплата?

Возвращается сумма задатка, если продавец передумает.

Например, покупатель и продавец квартиры предварительно заключают договор купли-продажи, где будет обозначен размер денежного обеспечения (подчеркивается, именно задаток). Составляется соглашение касательно задатка. Но в скором времени решение о продаже недвижимости отменяется. Возврат денег по договору купли продажи может быть осуществлен через судебное обращение, опираясь на статью 381 ГК РФ. Судья удовлетворяет исковые требования, а возврат залога при покупке квартиры может быть гарантирован в двойном размере.

Задаток не возвращается в случае, если передумает покупатель . Нередки случаи, когда на расторжении договора настаивает именно покупатель. Задаток остается у продавца, опираясь на ту же статью 381 ГК РФ.

Есть вариант махинаций от продавца, пытающегося продать недвижимость с нарушением юридических законов. Это означает, что вернуть задаток можно с большей вероятностью через исковое обращение.

К примеру, спешно продают жилье, на которое готова документация, каждый пункт договора учитывается, а задаток уже передается. Или могут начаться непредвиденные ситуации: за некоторое время до реализации квартиры из нее по решению суда выписывают человека, находившегося в тюрьме. При составлении договора эта подробность не обозначалась, а значит, покупатель не мог об этом узнать преждевременно.

Если возврат задатка по аукциону или по договору в мирных условиях невозможен, то можно обратиться в суд, опираясь на п. 1 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ, где оговариваются существенные изменения по обстоятельствам, вынудившим покупателя изменить свое решение.

Вернуть деньги можно при заключении договорных отношений с агентством. В документе прописывается, возвращается ли залог, и в каких случаях. Договор является главным доказательством в суде.

Если задаток передается третьему лицу?

Иногда деньги передают риэлторам или посредникам сделки. При каких-либо нарушениях со второй стороны, явных махинациях посредника или агента, нарушаются пункты договора, что можно доказать в суде. Задаток может быть не возвращен, если агенты ссылаются на то, что задаток при покупке недвижимости осуществляют только за счет комиссионных .

Возврат денег можно требовать, если углубиться в договорные условия: при указании в документе того, что задаток считается комиссионными, можно начинать судебные разбирательства. В данном случае риэлтерские действия классифицируются как неосновательное обогащение, опираться можно на ст. 1102 ГК России.

Непредвиденные обстоятельства

Перед тем, как вернуть предоплату за квартиру покупателю, можно достигнуть добровольного соглашения. Нередко происходят непредвиденные ситуации, препятствующие выходу на сделку. Например, от банка поступает отказ покупателю в предоставлении ипотечного или потребительского кредита, тяжелая болезнь покупателя или смерть. В таком случае продавцы сами решают, возвращать аванс за квартиру или нет . В другом случае нужно подать судебный иск, основываясь на п. 1 ст. 451 ГК РФ (по существенному изменению обстоятельств).

Изменения в договоре

Возвращаются средства при изменении сроков заключения договора . Это происходит в случае, если покупателем оформляется ипотечный кредит.

Например, в предварительном договоре имеется пункт о том, что сделку наметили на 11 мая, но одобрили получение ипотеки только 21 мая. Предполагается, что покупатель преждевременно сообщает продавцу, что независящие от него причины могут изменить сроки сделки, но готовность приобретения квартиры остается. Продавец же после оговорок, может продать жилье другому лицу, а задаток вернуть откажется. Продавец в данном случае, основываясь на ст. 1102 ГК РФ, может отстоять свое право на возврат средств.

Посмотреть полезное видео

Другие случаи возврата

В 2019 году задаток возвращается в таких случаях:

• если банковское учреждение отказывает в выдаче кредита;
• если купля-продажа осуществляется с участием нескольких жилых площадей или в случае проблем у одной из сторон, не дающих совершить сделку;
• если договор купли-продажи указывает, что приобретение имущества состоится только после реализации покупателем собственного имущества, но оно не продается, а продавец отказывается ожидать;
• если не состоялся аукцион. Решение вопроса возвращения средств зависит от того, по чьей вине торги были не состоялись.

Возврат задатка является делом хлопотным, и чаще всего эта задача без судебного иска не решается . В таком случае покупатель должен позаботиться о грамотности составления обращения, истолковании ситуации, предоставлении доказательств и подготовке нормативной базы.

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Что такое аванс?

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

В чем отличие?

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не замечают. Однако если сделка не происходит в случае аванса – он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

Вносить ли деньги без составления документов?

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Сомнения – задаток или аванс?

Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа. Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.

В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде. Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ. К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы. Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).