Аукционы квартир. Переоформление ипотеки на другое лицо. Как принять участие в торгах

Созданное в 1998 году специальным постановлением правительства Москвы ОАО "Мосреалстрой" было уполномочено заниматься реализацией недвижимости. С 2015 года эта организация вошла в холдинг АО "Мосинжпроект", занимающийся строительством полного цикла. Ранее в электронных торгах могли принимать участие только государственные учреждения и крупные компании, сейчас же практически любой желающий может приобрести квартиру через "Мосреалстрой". Отзывы об аукционе самые благоприятные.

Немного статистики

Государственным строительным компаниям очень удобна и выгодна именно такая реализация их объектов. В 2014 году посредством электронных торгов триста девяносто два покупателя приобрели квартиры, и помог в этом именно "Мосреалстрой". Отзывы об аукционе оставлены во множестве самыми различными покупателями. Самое интересное то, что такая форма реализации недвижимости быстро набрала обороты: уже в первом квартале 2015 года было продано две с половиной сотни квартир.

Адреса ещё не так многочисленны, как это предполагается в будущем. Пока будут рассматриваться ЖК "Солнцево", "На Базовской улице" и "Некрасовка". Все эти объекты строились силами КП УГС (Казённое предприятие "Управление гражданского строительства"). Квартиры в этих жилищных комплексах реализовались через компанию "Мосреалстрой". Отзывы об аукционе постоянно прибавлялись, их можно проанализировать для составления объективного мнения о компании перед покупкой собственного жилья.

О компании

Аукционы по продаже недвижимости проходят в "Росэлторге", это единая электронная торговая площадка в Москве. Чем выше в дальнейшем окажется доля участия государства в строительной отрасли, тем выбор новостроек для покупателей будет шире. Партнёрами компании "Мосреалстрой" отзывы об аукционе тоже оставлены. Генеральный директор "БЕСТ-Новострой", например, отметила всё более возрастающую год от года активность электронных продаж.

И это немудрено, у такой покупки множество плюсов. Квартиры продаются только полностью готовые, с отделкой и документацией о праве собственности, а это значит, что покупатель может вселяться в новое жильё прямо немедленно. Покупка квартиры через аукцион "Мосреалстрой" клиенту выгодна. Электронные торги делают недвижимость то более, то менее, но всё равно дешевле, в отличие от приобретения её другим способом. "Более или менее" потому, что процессы торгов в принципе непредсказуемы, цена всякий раз повышается по-разному, однако десять-пятнадцать процентов квартир уходит по стартовой цене.

Оплата и подготовка

Покупка может оплачиваться не только собственными, но и заёмными средствами. Доступны разнообразные ипотечные программы от банков "Возрождение" и реорганизованного "Банка Москвы", кредиты предоставляются на срок до тридцати лет под двенадцать процентов годовых. Желающим приобрести квартиру под ипотеку остаётся только взять письменное подтверждение из выбранного банка о согласовании решения относительно выдачи ипотеки, но сделать это нужно до начала аукциона.

Многие отзывы участников электронных торгов начинаются с перечисления минусов, то есть тех трудностей, с которыми пришлось столкнуться. Но все отмечают, что если бы изначально были знакомы со всей процедурой аукциона, оценка этого предприятия была бы совсем другой. Первым шагом является получение электронной цифровой подписи, за эту услугу нужно отдать порядка четырёх тысяч рублей. После этого наступает черёд регистрации в "Росэлторге", для чего необходимо сканировать все страницы паспорта, реквизиты счёта и СНИЛС. Только после этого выбирается конкретный лот и вносится задаток в сто тысяч рублей, которые в случае победы засчитываются в счёт оплаты.

Непосредственно торги

Если в торгах участие принято не будет, то сто тысяч вернутся на счёт через пять дней. А если участие принято, но выиграл кто-то другой, то эти сто тысяч замораживаются до момента, пока победитель квартиру не выкупит (обычно это десять дней). Это делается для того, чтобы отдать право на покупку следующему участнику, если победитель требуемую сумму не внесёт. Если победитель отказался от выигрыша, то сто тысяч ему не возвращаются. Если не отказался, то оплачивает услуги - тридцать пять тысяч рублей. Именно по этим и некоторым другим причинам в строках многих отзывов читается огорчение.

Конечно, такой процесс простым назвать нельзя, даже схема покупки таковой не кажется. А в процессе аукциона многим становится понятно, что для эффективного участия в нём не хватает определённых навыков. Нужно заметить, что во всём мире через аукционы недвижимость покупают чаще всего профессионалы. Здесь важен правильный выбор, поскольку человек не может подать заявку на все торги сразу, он выбирает конкретную квартиру, и вполне может оказаться, что желающих дать за неё немного больше денег окажется слишком много. Можно совместить несколько аукционов, если позволяют оборотные средства, которые можно вот просто так замораживать.

Тактика

Однако в отзывах об аукционе очень много и положительного. Профессионалы обладают некоей тактикой участия в торгах, ею сходу могут овладеть только очень способные люди. В России каста профессионалов только начинает складываться, и отзывы оставляют именно те, у кого на торгах обнаружились смётка, психологическая наблюдательность, терпение и умение соображать быстро. Преимуществом электронных торгов эти люди называют гораздо большие возможности для приобретения юридически чистой квартиры и по цене иногда значительно ниже рыночной.

Они прогнозируют, что ценовое преимущество будет уменьшаться, если аукцион приобретёт настоящую популярность, а потому секретами делятся неохотно или не делятся вовсе. Первые торги, например, если участников немного, оставляют цену неизменной или подросшей на один или два процента, зато если участников станет даже всего пять или шесть, цена вырастет процентов на десять. Это, конечно, всё равно мало, получится значительно дешевле, чем на обычном рынке. Однако тенденция, естественно, их тревожит.

Процедура

Участнику электронных торгов нужно иметь целый ряд совершенно специфических юридических и технических навыков и знаний, в том числе и по самой процедуре закупок, которые совершаются в полном соответствии с законодательством РФ. Конечно, можно привлечь к работе специалистов: технические вопросы поручить программисту, он настроит программное обеспечение, а юридические - решить на консультации с хорошим профессионалом данного профиля. Однако немногие покупатели решаются на самостоятельное участие в аукционе. Для этой цели "Мосреалстрой" предлагает отличных менеджеров - и смелых, и умелых.

"Под ключ" установка программного обеспечения и электронной подписи обойдётся минимум тысячи в четыре, но в среднем обходится тысяч в пятнадцать, если у желающего принять участие в торгах технические знания отсутствуют. Основной недостаток схемы, как отмечается в отзывах, и в том, что с первых шагов от участника требуются многие нетипичные знания, умения и навыки, и гораздо более - в том, что на торги выставляется ограниченный круг объектов. Именно по последней причине покупателями становятся люди, заинтересованные конкретной квартирой в конкретном доме, или же частные инвесторы, которых интересует только цена.

ЖК "Пресненский вал"

В 2015 году этот проект стал победителем премии архитектурного совета как лучшее архитектурное градостроительное решение. И действительно, этот квартал самодостаточен, во всех деталях продуман, что касается и собственного центрального бульвара, и парковой зоны, и магазинов, и многочисленных кафе. Одно из самых любимых детищ компании "Мосреалстрой" - "Пресненский вал". Отзывы о нём самые благоприятные из всех, какие можно услышать и новостройках. Многие отмечают дворы, свободные от автомобилей, и то, что до ближайшей станции метро всего четыре минуты.

Инфраструктура, естественно, полностью столичная: подземный паркинг, гостевая автостоянка, защита от нежелательных гостей на автомобилях, два собственных детсада, на первых этажах - банки, кафе, магазины. В минутах ходьбы шестнадцать школ, семь больниц, фитнес-центр, поликлиника. Близко Москва-Сити, зоопарк, много музеев, двадцать шесть театров, консерватория, огромное количество храмов, в том числе и кафедральный католический собор. В рейтинге новостроек - самое высокое место.

ЖК "Некрасовка"

Это Юго-Восточный административный округ, от МКАДа в семи километрах. Жилой комплекс с 12 девятнадцатиэтажными панельными корпусами самых современных серий. ЖК "Некрасовка" - эпицентр строительства социальной инфраструктуры, масштабного благоустройства и развития транспортной доступности. В самое ближайшее время этот район обещает превратиться в практически идеальное место для жизни. Квартиры продаёт "Мосреалстрой". "Некрасовка", конечно, далековато находится от центра столицы, но именно в этом многие покупатели видят основное преимущество своего выбора.

Всё уже построено, сдано в эксплуатацию и активно продаётся. Квартиры с полной отделкой. Вокруг зелёные зоны, это очень привлекательная особенность. Две станции метро в самое ближайшее время откроются поблизости, уже построены и в ближайшем будущем откроются новые развязки на МКАД.

ЖК "Базовская"

Западное Дегунино можно поздравить с приобретением уникального "Жилого квартала на Базовской" - 12 комфортабельных корпусов на девяти гектарах. Переменная этажность - от 17 до 25 этажей. Дома монолитные и панельные, выстроены по самым современным технологиям с интересным дизайном и удобной планировкой квартир.

Отличные получает "Мосреалстрой" отзывы об аукционе! "Базовская" - это проект, которым можно гордиться: каждый дом имеет собственное лицо, индивидуальный облик, а все вместе создают позитивную картину, поднимающую настроение. И не напрасно этот жилой квартал получил две престижные премии, установив рекорд на рынке недвижимости.

ЖК "Солнцево"

Семь 17-этажных зданий построено в Западном АО столицы. Инфраструктура развита хорошо, транспортная доступность на высоком уровне, экологическая обстановка благоприятная. Именно поэтому в торгах успешно участвуют квартиры этого жилого комплекса, которые предлагает "Мосреалстрой".

В современном мире, если не имеется достаточного количества денег, то все можно приобрести в кредит. Люди часто пользуются заемными деньгами для совершения каких-либо покупок, в том числе и жилья.

Большую сумму денежных средств в кредит выдают только под залог , зачастую недвижимого имущества (например, квартиры). В связи с кризисами и нестабильной экономической обстановкой в стране часто случается так, что отдавать кредитные деньги нет возможности. Залоговое имущество уходит с «молотка». Как правило, это квартиры приобретены посредством ипотечного кредита.

Ипотечный кредит выдается на длительный срок, и за этот период могут измениться жизненные условия, ввиду которых человек не может платить по кредиту.

Однако имеются и другие способы отчуждения ипотечной квартиры и избавления от бремени кредита. Это можно сделать только с согласия банка . Существует несколько способов это осуществить:

Продажа квартир за долги на аукционе

В случае, когда гражданин не может отвечать по своим обязательствам, он превращается в должника. Иногда за образовавшийся долг могут изъять квартиру для дальнейшей ее продажи на аукционе .

В соответствии с п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для должника (и членов его семьи) оно является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением.

При этом исключением из общего правила является, когда кредит был выдан под залог недвижимости . Забрать квартиру возможно только в этом случае.

Существует несколько оснований изъятия жилья за долги :

1. Решение суда при аресте жилья;
2. Решения банка, в случае, когда не выплачивается ипотечный кредит, выданный под залог недвижимости;
3. Конфискация по приговору суда, в случае возмещения вреда, причиненного преступлением;
4. Просроченные платежи по налоговым обязательствам;
5. Наличие большой задолженности за услуги ЖКХ (это относится к недвижимости, не принадлежащей должнику на праве собственности). Если квартира, которая находится в собственности должника, является единственной, то выселить из нее не могут.

Надо отметить, что изъятие квартиры, на каком бы основании оно ни производилось, должно быть в соответствии с законом. Однако, как показывает практика, изъятие квартиры возможно только в случае задолженности по ипотечному кредиту , либо кредиту, выданному под условием залога недвижимости.

Имущество отправляется на продажу с аукциона только по решению суда. После вынесения судом решения, по которому квартира изымается за образовавшуюся задолженность, судебный пристав описывает имущество и с помощью независимого оценщика проводится его оценка . Информация о стоимости квартиры указывается в исполнительном листе .

После этого квартира подлежит реализации на аукционе (торгах) специализированной организацией - Росимуществом . Также такого рода процедуры проводят и частные агентства, имеющие специальные лицензии.

Как принять участие в торгах?

В торгах могут участвовать как физические лица (граждане), так и юридические (фирмы). Для этого они должны подать заявку на участие в них. Как правило, форма этого документа прикрепляется к объявлению о проведении торгов.

К заявке необходимо приложить определенный перечень документов . В основной пакет входят следующие из них:

• Документ удостоверяющий личность (для физического лица) - паспорт или учредительные документы (для юридического лица) - устав, свидетельство о государственной регистрации . Также если участником торгов является фирма, то необходима доверенность на лицо, действующее в ее интересах (кроме директора).
• Документ (квитанция ), подтверждающий внесение задатка по конкретному договору;
• Согласие второго супруга (если оформлен законный брак) на совершение . Оно должно быть заверено нотариусом.
• Конверт, с вложенным в него предложением о цене , которую лицо готово заплатить за недвижимость.
• Бухгалтерский баланс за последний отчетный период - для фирмы.
• Опись всех представленных бумаг в дух экземплярах. В ней будут указаны точное время и дата приема заявки и документов.
• Другие документы, предусмотренные законодательством РФ. Каждый случай индивидуален и может предусматривать предоставление дополнительных документов от участников.

Согласно п. 1 ст. 90 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» квартира должна быть выставлена на торги в течение двух месяцев с того момента, как она была арестована за долги и передана организаторам торгов.

Информация о проведении торгов размещается на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) и на иных специализированных сайтах. Она должна быть доступна всем лицам, желающим участвовать в такого рода процедуре.

В настоящее время активно используется электронный способ подачи заявки на участие и всех необходимых документов. Он значительно удобнее, поскольку не нужно лично приходить и подавать документы, и тратить на это время.

Аукционные площадки

Электронная торговая площадка (ЭТП) представляет собой официальный сайт, на котором происходит продажа имущества в форме аукциона. На такой площадке лица-организаторы и участники могут:

• подавать документы в электронном виде;
• ставить электронные подписи;
• делать ставки, а также совершать иные необходимые действия.

И все это возможно делать в режиме реального времени.

В статье 59 Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» дано общее определение электронного аукциона , заключающееся в том, что под ним понимается аукцион, проводимый в следующем порядке:

1. Заказчик данного мероприятия извещает неограниченное количество лиц о его проведении через единую информационную систему извещения, а также о необходимой документации;
2. Лица допускаются к участию в аукционе по требования, заранее подготовленным;
3. Аукцион проводится оператором на электронной площадке.

Поскольку имущество, изымаемое за долги, не уменьшается, а только увеличивается, то растет и спрос на аукционные площадки . Таких площадок множество, некоторыми из них являются:

• АО «Единая электронная торговая площадка»;
• Сбербанк-АСТ (Электронная торговая площадка Сберегательного банка РФ);
• Российский аукционный дом;
• ЭТП «ММВБ» и другие.

Процедура участия в торгах достаточно проста:

1. Лицо выбирает объект покупки, из представленных на электронной площадке.
2. Далее необходимо приобрести электронную подпись , то есть пройти регистрацию на электронной торговой площадке - идентификатор покупателя.
3. Заключается договор о задатке , и он оплачивается.
4. Подается заявка и определенный перечень документов.
5. Решатся вопрос о допуске (либо отказе в нем) кандидата к торгам , о чем составляется протокол. Если кандидат допущен, то он становится участником.

Победителем , а соответственно и новым собственником недвижимости, признается лицо, предложившее самую высокую цену. Именно по той цене новый собственник и обязан приобрести квартиру.

Несомненным плюсом ЭТП помимо того, что нет необходимости лично или через представителя подавать документы на бумажном носителе, является то, что участнику не нужно постоянно контролировать ход торгов. Торги ведет специальная программа, которая и выявляет победителя.

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1998 № 10-ФЗ собственник не вправе продать квартиру до полного погашения долговых обязательств перед банком. Продать квартиру можно только в том случае, когда нет возможности платить кредит.

Однако сделать это возможно только после уведомления банка о предстоящей продаже. Далее банк рассматривает предложение и дает ответ на него. Если банк дал согласие на продажу, то можно приступать к поиску покупателя и готовиться к совершению сделки.

При этом существует не так много способов осуществить подобного рода сделку в соответствии с законодательством РФ.

К таким способам можно отнести:

1. Продажа квартиры самостоятельно или через риэлтора .

   В первую очередь нужно обязательно добиться разрешения кредитной организации на продажу квартиры, которая находится у нее в залоге. Банк не даст свое одобрение на продажу квартиры, если не будет на это веских причин (например, болезнь должника, переезд на постоянное место жительство в другой регион, увольнение и пр.).

   Далее ищется покупатель, готовый заключить предварительный договор на покупку квартиры с обременением, и внести задаток в размере не погашенного кредита. Такая сделка оформляется у нотариуса. После чего банк выдает справку о погашении кредита и закладную. Эти документы нужны регистрационной службе, чтобы снять обременение .

   Для того, чтобы обезопасить совершение сделки можно положить в ячейку банка оставшуюся сумму денег от стоимости квартиры. Одновременно с этим заключается основной договор купли-продажи.

   Деньги из банковской ячейки продавец сможет забрать только после того, как банк снимет обременение с квартиры, и новый собственник зарегистрирует право собственности на нее.

2. Ипотека передается другому лицу.
3. Продажа квартиры через аукцион (по инициативе банка).

Эти варианты продажи квартиры не так просты, как кажутся, и требуют предварительной подготовки, а также ознакомления со всеми их особенностями.

Аукционы по продаже квартир от банков

Продажа квартиры по инициативе банка практически ничем не отличается от самостоятельной продажи. Единственным и очень важным отличием является то, что покупателя на залоговую недвижимость ищет непосредственно банк .

Минус в том, что кредитная организация не будет предусматривать интересы продавца. Для нее главное вернуть кредитные деньги . Поэтому для более быстрого решения этого вопроса банк выставит квартиру на аукцион по минимальной цене.

Если вырученных средств не хватит для погашения ипотеки и начисленных по ней пеней и штрафов, то должнику придется доплачивать.

Перед тем как состоится продажа залогового жилья на аукционе, банк должен предпринять меры по добровольному . После попыток досудебного урегулирования спора банк вправе обратиться в суд с иском. Только после того как суд примет решение в пользу банка , к последнему переходит право реализовать имущество на аукционе.

Залоговая квартира выставляется на продажу по цене, указанной в исполнительном документе и, как правило, она на 10-15% ниже, чем ее рыночная цена. В случае признания торгов не состоявшимися, проводятся повторные торги (аукцион). При этом цена может снизиться еще на 15%.

Некоторые банки вправе самостоятельно проводить торги (аукционы). Например, такие как - Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, ДельтаКредит, АИЖК и др.

При этом у некоторых банков есть своя аукционная площадка, где они могут осуществлять торги имуществом (движимым и недвижимым).

Специально для этого и для удобства банки на своих официальных сайтах ведут специальный раздел, где реализуют залоговое имущество - витрина залогового имущества. Там потенциальный покупатель может выбрать подходящее ему имущество по рыночным ценам. Спрос на такое имущество растет.

Если аукцион не состоялся

Согласно п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник вправе в течение 10 дней после объявления аукциона не состоявшимся выкупить свою квартиру по начальной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные этого имущества. После чего ипотека будет погашена.

Когда повторные торги также признаются несостоявшимися банк вправе приобрести эту квартиру себе по цене не ниже чем на 25% от ее первоначальной стоимости. Эта сумма также засчитывается как платежи по кредиту. Если же банк не реализует право оставить имущество себе в течение месяца, то ипотека прекращается .

Банки неохотно берут имущество себе, поскольку для банка это будет дополнительной статьей расходов.

Перед тем, как повторно выставить квартиру на продажу на аукционе, нужно будет оформить права на нее, платить коммунальные платежи, нанять представителя, который займется ее реализацией и др.

Переоформление ипотеки на другое лицо

Практикуется еще один способ продажи квартиры - переоформление ипотеки на другое лицо . Данный способ не простой и осложнен тем, что продавцу нужно найти покупателя, который будет согласен купить вместе с квартирой и долг по ипотеке.

Но прежде чем новый покупатель станет собственником, он должен пройти обязательную процедуру одобрения банком. Банк проверит платежеспособность нового покупателя и если его все устроит, то одобрит такую сделку. Таким образом, жилье остается в залоге у кредитной организации, но кредит будет выплачивать другое лицо.

При этом с новым собственником заключается новый договор ипотечного кредита на невыплаченную сумму кредита.

При этом банк заключит новый договор только после подписания сторонами (продавцом и покупателем) договора купли-продажи данной квартиры, который в обязательном порядке должен быть нотариально заверен .

Риски продажи квартиры через аукцион

Покупка квартиры через аукцион может быть весьма выгодной для нового обладателя. Но вместе с тем существует немало подводных камней при покупке квартиры на аукционе:

1. Следует внимательно отнестись к проверке документов на квартиру.

Чтобы не купить квартиру с прописанными жильцами, необходимо взять выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. При покупке нужно убедиться, что все бывшие жильцы выписались, особенно это касается несовершеннолетних. Поскольку потом их можно будет выселить только по решению суда, а выселение несовершеннолетних вовсе запрещено законом.

2. Необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав. В ней будет указано количество собственников. Это поможет в дальнейшем избежать споров с другими собственниками (если таковые окажутся) на жилье.
3. Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей организации или ТСЖ (товарищество собственников жилья).
4. Нужно понимать, что покупка жилья проходит вслепую , что лишает покупателя возможности осмотреть его перед совершением сделки.

Таким образом, не нужно надеяться, что при продаже залоговой квартиры все документы в полной мере проверены организаторами торгов и находятся в полном порядке.

Заключение

Для заемщика, которому нечем отдавать ипотечный кредит правильным и единственно верным решением будет продажа квартиру, что повлечет за собой и погашение кредита. Каким из предложенных способов воспользоваться должник вправе выбрать сам.

Однако, надо понимать, что при продаже жилья по средствам аукциона, банк будет преследовать только свой интерес, а именно возврат кредитных денег. В связи с чем возможно лучшим и наиболее выгодным вариантом для должника будет проявить инициативу и самостоятельно (или через риэлтора) найти покупателя.

Покупка жилой недвижимости через аукцион может быть очень удачным приобретением. Огромным плюсом, безусловно, является цена, которая будет рыночной или даже ниже. Но вместе с тем нужно быть очень внимательным и грамотным в этом вопросе. Тщательно проверять все документы на квартиру, чтобы после ее покупки не столкнуться с проблемой, для решения которой придется обращаться в суд.

Вопрос

Возвращение задатка при участии в аукционе по продаже квартир

Я участвую в аукционе как потенциальный покупатель квартиры, и мною внесен задаток по договору задатка. Если по результатам торгов я не куплю объект, то что будет с задатком?

Ответ