Вступивший в силу новый Жилищный Кодекс ознаменовал начало абсолютно нового подхода к решению вопросов в жилищной сфере. Этому была посвящена прошлая статья.

Особое внимание уделено было тому, что граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жизни в своем доме, чтобы она была максимально комфортной, и начнут сами принимать участие в управлении общим имуществом дома. Другими словами, власть надеется, прежде всего, на активность самих жильцов в реализации прав и обязанностей, предоставленных им по закону.

Тема этой статьи - помочь собственникам подготовить и провести общие собрания без ошибок. И в первую очередь, рекомендовать определенные практические шаги по выбору одного из способов управления имуществом дома.

Что еще за собрание?! (Определение собрания).

Так что же такое общее собрание? Кто такие собственники помещений? Как его проводят? Кто должен этим заниматься?

Конечно, скептик скажет, что собрание – это сплошное наказание, пытка, каторга и тому подобное. Ну, а как еще назвать неопределенное временными рамками пребывание в душном помещении или на холодном дворике, в компании людей, скованных одной целью, но при этом отстаивающих каждый свои идеи, с применением всевозможных способов и методов убеждения.

Но в данном вопросе пессимизм и пассивность нам не союзники.

Общее собрание – это организованное, заранее спланированное мероприятие, целью которого является решение определенных вопросов.

Никто кроме собственников не может решать вопросы управления их имуществом. Поэтому только общее собрание как единственный орган управления домом может и обязан решать вопросы управления, пользования и распоряжения общим имуществом дома.

Собственники – это жильцы квартир, которые приватизировали либо купили, либо унаследовали и т.д. свою квартиру. Так же участниками общего собрания являются собственники нежилых помещений. Например, если в вашем доме располагается магазин, то собственник этого магазина, на равне с другими жильцами дома, должен участвовать в вопросах «жизнедеятельности» дома. Собственником жилых и нежилых помещений может быть и муниципалитет. Если у вас имеется договор социального найма или договор аренды помещения, то собственником этого помещения является администрация города.

У одного помещения может быть несколько собственников. Это зависит от вида собственности: общая совместная собственность или общая долевая собственность. При общей совместной собственности от имени собственника выступает одно лицо (муж или жена), которое действует в общих интересах и совместно решают все вопросы. При общей долевой собственности каждый собственник, согласно определенным долям (доли указываются в документе на право собственности) действует от своего имени и решает вопросы сам. Исключением является, несовершеннолетний или недееспособный собственник. От его имени выступает законный представитель (родитель, опекун, попечитель), предъявивший документы, подтверждающие его полномочия (свидетельство о рождении ребенка или Постановление Главы Администрации о назначении опекуна или попечителя).

Вопрос о том, каким образом управлять домом, решается на общем собрание собственников большинством голосов. Именно выбору способа управления следует посвятить первое собрание.

Следует помнить, что этот выбор – не право, а обязанность собственников. Выбор нужно сделать из трех вариантов:

Все «домовые» проблемы могут решаться управляющей компанией (УК),

Товариществом собственников жилья (ТСЖ)

И непосредственно всеми собственниками.

Зачем мы собираемся? (Цели собрания).

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

Выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);

Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

Иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

То есть, собственники, объединяясь, решают вопросы по совместному управлению общим имуществом дома (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты недвижимости).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).

Итак, в зависимости от насущных проблем определяются основные цели собрания и пути их решения. На первом собрании основной вопрос – это выбор способа управления многоквартирным домом.

Цели или основные вопросы общего собрания оформляются повесткой собрания.

Образец повестки общего собрания собственников дома

Как мы собираемся? (Формы собрания).

1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

Очная форма проведения собрания приемлема, если дом небольшой (одноподъездный или имеет не более пяти этажей). Для проведения собрания лучше выбрать удобный для всех день, например, субботу. Место собрания зависит от того, насколько место общего пользования позволяет вместить всех участников собрания. Если в доме такого места не нашлось, а мерзнуть во дворе дома не хочется, можно переговорить с руководством местного ЖЭУ и собраться в помещении «красного уголка» этого ЖЭУ.

В любом случае, все вопросы по месту и времени проведения собрания должны проработаться заранее. Кроме того, можно предварительно узнать мнение жильцов по вопросам предстоящего собрания. Все это позволит сделать собрание более плодотворным и не растянутым во времени.

Провести общее собрание жильцов в доме, в котором насчитываются сотни квартир, не просто. Поэтому здесь можно воспользоваться заочной формой проведения голосования. Прежде всего, необходимо определиться где, когда и каким образом будет осуществляться голосование по вопросам собрания. Скорее всего, инициатор собрания местом сбора бюллетеней определит свою квартиру. В указанный срок каждый собственник помещения принесет по указанному адресу заполненный бюллетень. Или же сам обойдет жильцов дома, или же возле каждого подъезда установит ящик для сбора бюллетеней. Все зависит от желания и возможности инициатора собрания. Так же, необходима предварительная работа по оповещению собственников о предстоящем заочном голосовании, разъяснению по вопросам собрания и оформлению необходимых бумаг.

По чьей инициативе собирается общее собрание? (Инициатор собрания).

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.

Как провести собрание? (Подготовка собрания).

Инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания:

Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме,

Предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом,

А также сбор информации об организациях, специализирующихся на управлении многоквартирными домами,

Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома,

Определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других.

Общее собрание собственников жилья ведет председатель собрания. Для первого собрания, а также, если в повестку дня включен вопрос о выборе способа управления домом, установлено другое правило – собрание ведет его инициатор.

См. образец реестра собственников помещений дома

Кто и как должен информировать жильцов о проведение собрания? (Уведомление жильцов).

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Образец уведомления о проведении общего собрания

Когда собрание считается состоявшимся? (Правомочность собрания).

Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.

Образец листа регистрации общего собрания собственников

Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, 37 ЖК РФ.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ)

Закон не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.

Образец протокола общего собрания собственников

Как оформлять решения? (Оформление решения).

Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Собственник не участвующий в принятии решений на общем собрании, обязан им подчиняться.

Образец решения общего собрания собственников дома

Итак, организатором первого общего собрания собственников в доме может быть любой собственник или их группа.

размеру принадлежащей ему площади в этом доме. Проще говоря, можно считать, что у собственника столько голосов, сколько квадратных метров ему принадлежит.

Собрание правомочно (может принимать большинство решений), если в нем принимают участие собственники более чем половины жилых площадей в доме.

Для решения некоторых вопросов необходимо, чтобы «за» было не менее двух третей голосов. Это как раз выбор способа управления домом, реконструкция дома, строительство хозпостроек, ремонт общего имущества, передача в пользование общего имущества. Для создания ТСЖ достаточно половины голосов от общего количества плюс один голос. Все остальные вопросы решаются большинством от присутствующих на собрании.

Решения собрания обязательны для всех собственников, даже если они не принимали участия в собрании.

Представленные формы документов по проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, необходимо корректировать с учетом особенностей каждого многоквартирного дома, формы проведения общего собрания.

Примерная повестка первого собрания предполагает все возможные вопросы, которые необходимо решить на собрании. При этом, в зависимости от выбранного способа управления, голосование может происходить только по необходимым вопросам (с учетом выбранного способа управления.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Общее собрание владельцев жилых помещений дома многоквартирного типа считается самым успешным и действенным механизмом решения проблем коллективного значения. Подобные сходы жильцов законодательно регламентируются ЖК РФ, а именно, статьей 44. В частности, нормативный акт отражает основные компетенции данного управляющего механизма и выводит ключевые правила проведения собрания хозяев жилых помещений в многоподъездных домах.

Организация и повестка дня общего собрания в многоквартирном доме

Процедура проведения общедомового собрания жильцов детерминирована п.1 ст. 45 ЖК РФ. Указанная норма имеет императивный характер, который обязывает собственников проводить заседания жильцов один раз в год. При этом законодательная база не предусматривает механизм, согласно которому участники обязуются ежегодно организовывать подобные собрания.

На сегодняшний день предусмотрено две основополагающих формы проведения общего собрания: очное и заочное. Несмотря на вид проведения заседания, успех осуществления коллективного схода зависит от умения инициативной группы не только организовать само собрание, но и предусматривать возможные исходы голосования.

Организация собрания жильцов многоквартирного дома подразумевает несколько основных стадий:

• Подготовительная стадия. В этот момент инициатор заседания должен определить оптимальное место, время и дату собрания. Эти параметры выбираются с учетом возможностей инициаторов и соблюдения интересов большинства жильцов многоквартирного дома. Как показывает практика, коллективные собрания проходят в вечернее время в подъезде или же во дворе дома.
• Далее инициаторы собрания обеспечивают материально-техническую базу, которая необходима для проведения голосования и фиксации решения собственников. Тщательно разрабатывается смета расходов, которые ложатся на плечи всех владельцев.
• Если необходимо продвинуть, т.е. лоббировать, определенную инициативу во время общего собрания, тогда организаторы должны сформировать конкретную группу союзников, разработать агитационные листовки, на которых будет опубликована повестка дня, а также подготовить выступления для некоторых жильцов.

Таким образом, организация общего собрания дома многоквартирного типа требует много свободного времени и усилий.

Квалифицированное большинство голосов общего собрания собственников

Чтобы решения, выдвинутые на сходе владельцев помещений, были правомерны, существуют определенные механизмы подсчета голосов. Одним из основных способов принятия решения выступает квалифицированное большинство голосов. В этом случае принятие решения будет считаться правомерным, если в голосовании примут участие 2/3 или же 3/4 части всех домовладельцев.

На сегодняшний день законодательством предусмотрены определенные вопросы, решения по которым могут быть приняты только 2/3 или 3/4 голосов (ст. 44 ЖК РФ). К таковым относятся:

• Работы по реконструкции дома многоквартирного типа.
• Определение пределов и границ использования земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом.
• Эксплуатация владельцами или же не имеющими отношения к недвижимости лицами общего имущества многоквартирной постройки. В частности, рассматривается вопрос о монтаже рекламных конструкций, если для монтажа требуется эксплуатация общедомового имущества.
• Согласование участниками схода лиц, которые могут выступать от имени собственников, в том числе заключать договора, направленные на использование иными субъектами правоотношений общего имущества.

Более распространенным механизмом принятия решений на сходе владельцев недвижимости в многоквартирном доме признается простое большинство или кворум. В этом случае для принятия решения по проблемам, которые включает повестка дня, достаточно набрать 50% + 1 голос. Подобное правило голосования предусматривается ст.45 ЖК РФ.

Однако следует помнить о том, что использовать данный способ для принятия решений, которые не включены в повестку дня, запрещается законом, а именно, ст. 46 ЖК РФ. Эта норма носит императивный характер, поэтому обязательна для исполнения.

Протокол общего собрания

Протокол решения общего собрания собственников считается юридической формой закрепления итогов голосования по проблемам, включенным в повестку дня. 46 ст. ЖК РФ гласит о том, что протокол должен храниться после завершения собрания в месте, которое было определено на общем заседании владельцев помещений жилого предназначения.

Обязанность по ведению протокола может быть возложена на одного из субъектов правоотношений, кандидатура которого также принимается решением простого большинства. Так как протокол представляет собой документ, имеющий юридическую силу, то его оформление играет первостепенную роль в признании его законности.

Избежать ошибок при оформлении протокола позволит образец подобного документа, который могут предоставить все практикующие юристы. Образец протокола общего собрания содержит в себе шаблонную информацию, которая обязательна к заполнению:

• дата и адрес проведения общего собрания;
• время и место, где разворачивался процесс подсчета голосов;
• количество граждан, пребывающих на сходе (соблюден ли кворум);
• повестка дня;
• результаты волеизъявления по каждому из поднятых инициативной группой вопросов;
• ФИО и подписи председателя собрания, секретаря и участников счетной комиссии.

Правила о юридической силе решения общего собрания собственников

Документ общедомового заседания собственников помещений, который закрепляет распоряжения, принятые на сходе, приобретет юридическую силу лишь в том случае, если будут соблюдены определенные правила, предусмотренные нормами ЖК:

• решение было оформлено посредством протокола, который составлялся по результатам очередного или внеочередного собрания;
• решение по актуальным вопросам было принято в строгом соответствии с повесткой дня;
• во время принятия решения соблюдался принцип кворума или квалифицированного большинства голосов;
• решение, которое было принято большинством собственников, официально доведено до всех владельцев квартир в доме многоквартирного типа (Это может быть открытое оглашение результатов, а также рассылка официальных документов, в качестве которых выступает заверенная копия протокола);
• принятие решения осуществлялось по вопросам, которые причисляются к компетенции коллективного собрания.

Перечисленные критерии могут стать основанием для обращения граждан в суд, которые сочтут принятие решения неправомерным.

Правила обжалования решения общего собрания

После того как постановление совместного собрания будет принято, собственник жилья может обжаловать его в судебной инстанции. Однако при этом должны быть соблюдены определенные условия:

• во время общего собрания были зафиксированы нарушения действующего законодательства.
• Обжаловать решение может только собственник, который либо отсутствовал на заседании, либо отдал свой голос против. Однако в этом случае должны быть нарушены интересы и права этого гражданина.
• Обжалование принятого решения может быть осуществлено в срок, не превышающий 6 месяцев после проведения заседания.

Чтобы начать процесс обжалования, собственник должен обратиться с письменным заявлением в судебную инстанцию. При этом необходимо представить исчерпывающие доказательства нарушений осуществления голосования или ущемления законных прав и интересов.

Невозможность проведения общего собрания

Воплощение на практике коллективного собрания становится невозможным в том случае, если инициаторам заседания не удалось собрать кворум жильцов (в случае с простым большинством) или достигнуть кворума (при необходимости наличия квалифицированного большинства). Иными словами, даже при осуществлении схода он будет незаконным, поэтому принятые решения не будут иметь юридическую силу. При этом неважно, будет ли это очное или же заочное голосование.

В случае если невозможно осуществить совещание жильцов, то протокол общего собрания заполняется в предусмотренном законодательством порядке. В документе фиксируется причина, по которой собрание не состоялось в запланированное время. Протокол общего собрания оформляется по установленному образцу и подписывается уполномоченными на то лицами.

Здесь вы можете скачать бланк протокола общего собрания собственников помещений в МКД .

Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр помимо Требований к оформлению протоколов собраний собственников помещений в МКД (далее – Требования) утвержден Порядок передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор (далее – Порядок). Этот документ привлек не меньшее внимание профессионального сообщества, чем Требования.

Прежде чем перейти непосредственно к изучению Порядка, предлагаем вспомнить положения ЖК РФ об обязанности управляющего МКД передавать протоколы и решения органу ГЖН.

С 30.06.2015 действует ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, согласно которой:

• решения и протокол общего собрания признаны официальными документами и подлежат размещению в ГИС ЖКХ лицом, инициировавшим общее собрание;

• копии решений и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению инициатором собрания в УК, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. Опираясь на Требования, можно прийти к выводу, что датами проведения общего собрания считаются дата совместного присутствия (собрание в форме очного голосования) и дата окончания приема решений собственников (собрание в форме очно-заочного, заочного голосования). Протокол должен быть составлен в письменной форме не позднее чем через 10 дней после проведения собрания. Дата составления протокола соответствует дате окончания подсчета голосов. Таким образом, нужно успеть составить протокол, снять копии и передать их управляющему в течение 10 дней с даты проведения собрания. Обратим внимание, что оригиналы протокола и решений хранятся в месте, определенном решением общего собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ), обязанность передавать их третьим лицам законом не установлена.

С 30.08.2015 введена ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, согласно которой УК, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение пяти дней с момента получения копий решений и протокола обязаны в порядке, установленном Минстроем, направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в орган ГЖН для хранения в течение трех лет.

С 30.06.2015 действует ч. 19 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ, в соответствии с которой протоколы собрания собственников многоквартирного дома передаются в орган ГЖН с использованием ГИС ЖКХ и подлежат размещению в этой системе с 01.07.2016 (либо по истечении четырех месяцев со дня вступления в силу соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ на территории субъекта РФ, но не позднее 01.07.2016). Обратим внимание, что в данной норме не отмечено, кто именно передает протоколы в орган ГЖН. Поскольку в жилищном законодательстве сказано об обязанности передавать копии протоколов в орган ГЖН применительно к управляющему МКД и обязанности размещать протоколы и решения в ГИС ЖКХ применительно к инициатору общего собрания, представляется, что в рассматриваемой норме не содержится никаких новых предписаний, она лишь повторяет требования ч. 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ с учетом общего правила о сроке возникновения обязанности большей части поставщиков информации размещать ее в ГИС ЖКХ.

Что нужно передать?

Прежде всего нужно определить, какие именно документы подлежат передаче органу ГЖН. В частях 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ сказано о решениях и протоколах собрания собственников многоквартирного дома. Это означает, что:

• протоколы общих собраний членов ТСЖ, ЖК, ЖСК передавать никуда не нужно (в соответствии с требованиями приведенных норм ЖК РФ);
• под решением следует понимать бюллетень для голосования каждого собственника помещения (см. также ч. 4 ст. 46 ЖК РФ), который необходим при проведении собрания собственников многоквартирного домав форме заочного или очно-заочного голосования. Если при очном голосовании решения собственников не оформляются, передавать их не надо;
• передавать в орган ГЖН необходимо все полученные протоколы и решения, даже если без участия управляющего МКД они были оформлены с нарушением Требований (а ранее – без обязательных реквизитов, перечисленных в ст. 181.3 ГК РФ), либо вызывают сомнения в достоверности, либо могут быть квалифицированы как ничтожные.

Согласно п. 2 Порядка управляющий МКД обязан направить копии документов, представленных ему инициатором общего собрания собственников помещений. Поэтому, если инициатор в нарушение ч. 1 ст. 46 ЖК РФ не передавал УК никаких документов, но последняя имеет информацию о проведении общего собрания, целесообразно запросить (письменно) у самого инициатора данные документы. Этот запрос будет свидетельством того, что УК приняла все меры для выполнения возложенной на нее обязанности.

Естественно, если инициатором собрания был сам управляющий, он должен передать копии протокола и решений без каких-либо дополнительных условий.

Особо следует сказать о составе протокола собрания собственников. Как установлено пп. «ж» п. 4 и п. 19 Требований, обязательным реквизитом протокола являются приложения к нему (в их числе решения собственников помещений). Учитывая, что приложения являются неотъемлемой частью протокола и без них порой невозможно установить реальную волю собственников помещений, содержание решения (например, если речь идет об утверждении условий договора, сметы работ и пр., которые вынесены в приложения), передавать в орган ГЖН необходимо протокол со всеми его обязательными приложениями.

Куда и в какие сроки передавать?

В силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ УК обязана передать документы в течение пяти дней с момента их получения от инициатора собрания (см. п. 3 Порядка). Поскольку не указано иное, считать нужно календарные дни. Важно зафиксировать дату поступления документов. Для этого необходимо составить акт приема-передачи документов, в котором следует привести перечень документов, отразить дату передачи, проставить подписи принимающей и передающей сторон.

Если в роли инициатора общего собрания выступает управляющий МКД, вполне логично предположить, что передать пакет документов органу ГЖН нужно в течение пяти дней с даты составления протокола.

В пункте 2 Порядка специально отмечено, что документы надо передавать в орган ГЖН субъекта РФ, на территории которого находится МКД, собственники помещений в котором проводили общее собрание.

Каким образом передавать?

Согласно п. 3 Порядка копии документов должны быть переданы способами, позволяющими подтвердить факт и дату их получения органом ГЖН, а также путем размещения в ГИС ЖКХ электронных образов решений, протокола.

О передаче органу ГЖН

В пункте 4 Порядка уточнено, что копии документов считаются переданными в случае наличия у управляющего МКД документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган ГЖН. Самый очевидный способ – передача нарочным, с получением расписки от сотрудников органа ГЖН с указанием даты передачи документов. Обращаем ваше внимание: в Порядке не сказано, что это единственно возможный способ. Управляющим в населенных пунктах, расположенных в существенном отдалении от областного центра, где обычно располагается орган ГЖН, этот вариант может быть весьма неудобен. Учитывая равенство прав всех хозяйствующих субъектов, представляется справедливым, что управляющие могут направлять пакет документов чиновникам заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении.

О размещении в ГИС ЖКХ

Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронные образы решений, протокола находятся в открытом доступе и доступны для обозрения в ГИС ЖКХ (п. 4 Порядка). Исходя из буквального толкования ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ и Порядка, размещение в системе и вручение документов не являются альтернативными способами передачи. Это значит, что приказом Минстроя конкретизирована обязанность управляющего МКД размещать в ГИС ЖКХ решения и протоколы собраний собственников.

К сведению

Информация о проведении общего собрания собственников помещений, общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, а также решения таких собраний по вопросам, поставленным на голосование, и итоги голосования должны размещаться в системе (п. 36 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О ГИС ЖКХ»). В силу ч. 18 ст. 7 того же закона поставщиками данной информации являются лица, осуществляющие деятельность по оказанию услуг по управлению МКД, по договорам оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, по предоставлению коммунальных услуг .

Итак, обязанность управляющего МКД направить копии решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ , в орган ГЖН установлена с 30.08.2015. До настоящего времени на управляющих не возлагалась обязанность размещать в ГИС ЖКХ электронные образы рассматриваемых документов, поскольку действовало общее правило о размещении информации с 01.07.2016 (либо по истечении четырех месяцев с даты вступления в силу соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ). Изменилось ли что-то с 29.04.2016 в связи со вступлением в силу Порядка?

С одной стороны, согласно прямому указанию в ч. 19 ст. 12 Федерального закона № 176-ФЗ протоколы передаются в орган ГЖН с использованием ГИС ЖКХ и подлежат размещению в системе в общие сроки – с 01.07.2016.

С другой стороны, на основании ч. 4 ст. 12 Федерального закона № 209-ФЗ в случае, если законодательством РФ для поставщиков информации установлен более ранний срок размещения информации в системе, они обязаны размещать в системе такую информацию в сроки, предусмотренные законодательством РФ. Приказ Минстроя является актом законодательства РФ. Можно ли считать, что он устанавливает срок размещения информации в ГИС ЖКХ? Ответ на этот вопрос будет влиять на квалификацию правонарушения в виде неразмещения, несвоевременного размещения в ГИС ЖКХ протоколов общих собраний собственников помещений.

В настоящее время размещение решений и протоколов собрания собственников многоквартирного дома в ГИС ЖКХ – это исполнение обязанности управляющего МКД по передаче контролирующему органу сведений, необходимых для осуществления надзорных мероприятий. Такая обязанность предусмотрена ЖК РФ. Ее неисполнение влечет административную ответственность по ст. 19.7 КоАП РФ (штраф для юридических лиц в сумме от 3 000 до 5 000 руб.).

Одновременно существует обязанность, установленная специальным законом о ГИС ЖКХ, размещать разнообразную информацию в данной системе (цель – предоставление заинтересованным лицам сведений о ЖКХ). В общем случае размещать информацию в ГИС надо с 01.07.2016, в отношении отдельной информации (о домах, находящихся в управлении УК) – с 01.08.2015. Нарушение данной обязанности грозит более серьезными санкциями (см. ст. 13.19.2 КоАП РФ, штраф для УК – 30 000 руб.).

Для справки

С 1 августа 2015 года УК обязаны размещать в ГИС ЖКХ сведения о перечне МКД, находящихся в управлении, а также информацию об изменении этого перечня (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ). Приказом Минкомсвязи РФ № 368, Минстроя РФ № 691/пр от 29.09.2015, вступившим в силу 05.01.2016, было уточнено, что помимо размещения сведений непосредственно об МКД (адрес) в ГИС ЖКХ следует размещать протокол собрания собственников многоквартирного дома, на котором принято решение о выборе УК, изменении, расторжении договора управления. Таким образом, определенная категория протоколов общих собраний уже публикуется в системе.

Итак, с 29.04.2016 у управляющих МКД есть бесспорная обязанность размещать в ГИС ЖКХ решения и протоколы общих собраний собственников помещений. Однако с учетом различных целей размещения протоколов в ГИС ЖКХ есть основания считать, что до возникновения обязанности размещать информацию в системе в целом за отсутствие в открытом доступе в ГИС ЖКХ электронных образов решений и протоколов общих собраний (кроме протоколов общего собрания о выборе УК, расторжении договора управления) должна применяться ответственность по ст. 19.7 КоАП РФ. Впрочем, нельзя исключать другую трактовку закона проверяющими.

О защите персональных данных

Говоря о размещении протоколов общих собраний и зная о требованиях к их содержанию, нельзя не затронуть вопрос правомерности распространения персональных данных собственников помещений (в реестрах, списках указывают Ф. И. О. гражданина, номер принадлежащего ему помещения, реквизиты документа о праве собственности на помещение в МКД). Необходимо ли получать согласие граждан на такие действия? Может ли быть наложен штраф за размещение протоколов в ГИС ЖКХ с указанием персональных данных граждан по ст. 13.11 КоАП РФ (для юридических лиц – от 5 000 до 10 000 руб.)?

Согласно ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» обработка (в том числе распространение – действие, направленное на раскрытие персональных данных неопределенному кругу лиц) персональных данных допускается в следующих случаях:

• если субъект персональных данных согласен на их обработку;
• если обработка персональных данных необходима для достижения целей, предусмотренных международным договором РФ или законом, для осуществления и выполнения возложенных законодательством РФ на оператора функций, полномочий и обязанностей;
• если персональные данные подлежат опубликованию или обязательному раскрытию в соответствии с федеральным законом.

Статья 7 указанного закона гласит: операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность управляющего МКД раскрывать в системе ГИС ЖКХ персональные данные без согласия субъектов предусмотрена ЖК РФ, такая обработка осуществляется для исполнения возложенной на управляющего МКД обязанности по передаче органу ГЖН протоколов, решений общих собраний собственников помещений в МКД. Поэтому закрывать фамилии собственников помещений в реестрах при сканировании протоколов, приложений к ним, решений собственников не нужно.

Кроме того, следует помнить, что совокупность указанных данных доступна любому лицу в виде выписки из ЕГРП.

Все протоколы общих собраний собственников помещений в МКД, проводимых в период управления домом конкретной организацией (УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК), последняя обязана направлять в орган ГЖН (нарочным, заказным отправлением с уведомлением о вручении). Также она должна размещать в ГИС ЖКХ их электронные образы. Передавать и размещать в системе нужно непосредственно протоколы собраний со всеми приложениями, включая решения собственников помещений в МКД. При получении документов от инициатора собрания собственников многоквартирного дома обязательно составляйте акт с указанием перечня документов и даты передачи. Вопрос квалификации нарушения в виде неразмещения протоколов в ГИС ЖКХ является спорным, на сегодняшний день более обоснованным представляется применение ст. 19.7 КоАП РФ.

Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, №5, 2016 год

Жильцы () многоквартирных домов наделены правом самостоятельно решать вопросы управления своим домом. Правда, решаться они должны не на лавочке перед подъездом, а на общем собрании (ОС), проводимом по определенным правилам. О нюансах собраний в МКД, в том числе, о повестке дня общего собрания собственников многоквартирного дома, расскажем далее.

Порядок проведения собрания жильцов многоквартирного дома. Фото № 1

Для управления во всех многоквартирных должны организовываться собрания собственников. Они призваны решать все необходимые для обеспечения нормальной жизни в МКД вопросы. К их числу могут относиться вопросы ремонта дома, распоряжения общим имуществом, использования земли под МКД, выбора подходящего способа управления МКД.

Для того, чтобы все принятые жильцами дома решения имели силу, собрание должно проходить в установленном Жилищным кодексом (ЖК РФ) порядке.

Уведомление о собрании

Конкретной даты для проведения собрания в ЖК РФ не предусмотрено. Проводить его жильцы обязаны ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным. Собственники могут сами решить, когда им проводить свои годовые собрания. По необходимости можно созывать и дополнительные (внеочередные) собрания.

В любом случае об их проведении нужно сообщать заранее. Сообщение о предстоящей встрече должно быть доведено до всех владельцев квартир в МКД минимум за десять дней до его даты.

При этом сделать это можно несколькими способами:

1. Личным вручением собственникам под роспись.
2. Направлением заказных писем.
3. Размещением для всеобщего обозрения в самом доме.

Собственниками в может быть предусмотрен и иной порядок извещения. Кроме того, уведомления должны включать определенную информацию. Любой жилец МКД из него должен узнать:

• кто явился инициатором сбора жильцов;
• какие вопросы буду на нем обсуждаться;
• когда оно будет проводиться;
• в какой форме;
• где и как можно ознакомиться со всеми материалами для собрания.

Составление повестки собрания

Как организовать проведение собрания жильцов МКД? Фото № 2

Поскольку в уведомлении уже должна быть изложена повестка предстоящего собрания, то она составляется заранее. Ее разработкой могут заниматься инициаторы собрания или иные активные собственники (совет дома).

На годовых встречах, как правило, обсуждаются итоги прошедшего периода, смета расходов на будущий, необходимые ремонтные работы. На внеочередных встречах обычно решаются неотложные проблемы, например, смена УК или заключение договоров на размещение рекламы на доме.

В целом при составлении повесток должны учитываться следующие моменты:

• все вопросы формируются заранее;
• они должны быть четкими, ясными, недвусмысленными;
• не допускается объединение в один пункт повестки нескольких вопросов;
• не должно быть пунктов под названием «разное»;
• вопросы не должны выходить за рамки компетенции собрания;
• первым делом на собрании всегда выносится вопрос о выборе его и секретаря.

Определение кворума

Для того, чтобы назначенное собрание было признано состоявшимся, необходимо присутствие лиц, которым принадлежит больше пятидесяти процентов от общего числа голосов. При количестве меньшем или равном указанному собрание не состоится, и придется созывать его повторно.

Следует понимать, что голоса считаются не буквально, по количеству пришедших. Каждому собственнику в МКД принадлежит количество голосов пропорциональное его доле в общем имуществе МКД. А она рассчитывается исходя из принадлежащей ему жилплощади. Следовательно, чем больше квартира, тем больше голосов.

В какой форме можно проводить собрание жильцов МКД? Фото № 3

Собраться всем собственникам квартир в МКД порой непросто. Поэтому согласно ЖК РФ собрания, могут проводиться не только очно, т. е. с личным присутствием каждого жильца. Они проходят и в заочной, а также в смешанной (очно-заочной) формах. Остановимся подробнее на каждой из них.

Очная форма

С очной формой все понятно. Собственники МКД собираются вместе, высказывают свое мнение по представленным в повестке вопросам. Конечно, явиться могут не все. Однако это не препятствует проведению голосования, если имеется достаточное для кворума количество голосов. Все присутствующие должны проголосовать, результаты заносятся секретарем в протокол.

Заочная форма

При такой форме личное присутствие дома не требуется. Обычно она применяется, когда при очной встрече не было кворума. Тогда всем лицам, владеющим квартирами в МКД, направляются сообщения с вопросами для голосования. В них также указывается до какой даты, какого времени нужно принять это решение и передать уполномоченному лицу или в определенное место.

Кроме того, по решению самих жильцов собрание может проводиться с использованием специальных электронных систем. В таких случаях принятие решений проходит в режиме онлайн.

Очно-заочная форма

С 2015 года стало возможным проведение собраний в смешанной форме. Это позволило соединить преимущества этих двух форм, а также увеличить шансы достижения кворума. Как же проходит такое собрание?

Собственники могут обсудить вынесенные в повестку вопросы, собравшись вместе. А само принятие решений по ним осуществлять уже в заочной форме. Могут быть предусмотрены и иные варианты. Главное, чтобы это было единым собранием. Следовательно, голоса участников обеих частей собрания будут суммироваться, а в результате составляется единый протокол.

Принятие решения на собраниях

Как принимаются решения на собрании жильцов МКД? Фото № 4

Для того, чтобы принятые жильцами решения были действительными, важно соблюсти все процедуры. Нужно уведомить всех о предстоящем собрании, набрать нужное количество голосов, правильно оформить достигнутые . По каждому из пунктов повестки проводится отдельное голосование.

В большинстве случаев для утверждения решения достаточно большинства голосов. Но для некоторых вопросов этого недостаточно. Так, при принятии решений о способе образования фонда капремонта, нужно более пятидесяти процентов от общего числа голосов. Ряд решений можно принимать лишь двумя третями голосов.

К их числу относятся решения:

1. О реконструкции дома, капремонте общего имущества, постройке различных хозяйственных строений.
2. О заключении договоров займа (кредита) для нужд капремонта.
3. Об использовании земли под домом, общего имущества.

По итогам проведенных голосований должны быть составлены протокол и само решение. Эти документы являются официальными и обязательными для исполнения. Информация о голосовании, принятых решениях должна быть доведена до всех жильцов путем размещения на информационном стенде или ином специально отведенном в доме месте. Копии этих документов должны не позднее десяти дней после собрания предоставляться в УК или ТСЖ, ЖСК.

Требования к протоколу собрания

На любом собрании обязательно должен избираться секретарь для ведения его протокола. Протокол является обязательным документом и должен отвечать определенным требованиям. Они были введены Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 №937/пр.

В него должны включаться следующие данные:

• название;
• номер;
• дата, место проведения ;
• заголовок и содержательная часть;
• адрес хранения протоколов и решений собраний;
• приложения;
• подписи.

Текст документа должен состоять из вводной и основной частей. В первой отражается информация о присутствующих собственниках, а также приглашенных для каких-либо разъяснений лицах. О каждом жильце МКД указывается не только ФИО и данные паспорта, то и сведения о принадлежащей ему квартире, ее площади, документах о правах на нее, количестве имеющихся голосов. В другой части отражается повестка и принятые по каждому из ее пунктов решения.

К каждому протоколу должны быть приложены такие документы:

• список (реестр) всех собственников в доме;
• сообщение о проведении собрания;
• документы о вручении сообщений о проведении ОС (кроме случаев их размещения для общего обозрения в доме);
• список собственников, явившихся на ОС;
• доверенности (иные документы), при участии в ОС представителей;
• документы, по которым принимались решения на ОС;
• решения собственников при очном (очно-заочном) голосовании;
• иные документы (материалы), которые на собрании посчитают необходимым приложить.

Можно ли оспорить решение общего собрания жильцов МКД? Фото № 5

Принятые на общем собрании можно обжаловать. Сделать это может один из собственников, имеющих квартиру в доме. Обратиться в суд с требованием об отмене решения можно при соблюдении следующих условий:

1. Оно принято с нарушением положений ЖК РФ.
2. Податель жалобы не участвовал в собрании или проголосовал против.
3. Этим решением нарушаются его интересы (права).

По смыслу закона для возможной отмены решения необходимо наличие всех указанных пунктов. Заявить свои требования недовольный собственник может через суд. Для его подачи устанавливается шестимесячный срок с того момента, когда заявителю стало известно о принятом решении.

При этом, не любые нарушения могут привести к отмене этого решения. Если они являются несущественными, не принесли данному собственнику убытков, а его голос при принятии решения не имел значения, то решение могут оставить в силе.

Порядок передачи протокола в ГЖИ

Ранее принятые на ОС решения, а также составленные в процессе протоколы, нужно было направлять лишь в УК, ТСЖ, ЖСК. С введением в действие Приказа Минстроя РФ №937/пр появилось новое требование.

Копии указанных документов теперь должны передаваться (направляться) в региональные органы Госжилнадзора (ГЖИ). Схема передачи установлена следующая. Сначала эти документы через десять дней после собрания передаются УК, ТСЖ или ЖСК. А эти организации уже должны предоставить их в ГЖИ в пятидневный срок с момента получения. В ГЖИ данные решения и протоколы хранятся в течение трех лет.

Сегодня лица, владеющие жильем в МКД, наделены достаточным количеством прав для управления своими домами. Однако далеко не все еще проявляют активность в этом вопросе. А многие не знают, как правильно созвать собрание, как вести его и куда потом нужно направлять решения. Вместе с тем, от соблюдения правильности процедуры зависит действительность принятых на ОС решений.

О том как провести заочное собрание жильцов-собственников многоквартирного дома вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

• Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
• Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ

Статья 46 ЖК РФ. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1 , 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1 , 1.1-1 , 1.2 , , , 3.1 , 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями , установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

(в ред. Федеральных законов от 27.09.2009 N 228-ФЗ , от 29.06.2015 N 176-ФЗ , от 03.07.2016 N 355-ФЗ , от 20.12.2017 N 416-ФЗ , от 31.12.2017 N 485-ФЗ , от 03.04.2018 N 59-ФЗ , от 28.11.2018 N 435-ФЗ )

1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке , установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.