Плюсы и минусы непосредственного управления домом. Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом. Образец договора и протокола собрания Мкд с непосредственным способом управления

его действия?Какие товары

полиса ОМС?Как делится имущество

по закону?Как поехать учиться

удостоверение?Как оформить загранпаспорт

его действия?Какие товары

или обменять?Могут ли отказать в скорой

• Азбука права
• ЖИЛЬЕ И НЕДВИЖИМОСТЬ
• Общее имущество многоквартирного дома. Управление домом. Содержание и обслуживание жилья. Коммунальные платежи
• Как осуществляется управление многоквартирным домом?
• Какие есть способы управления многоквартирным домом?

«Электронный журнал «Азбука права», 07.11.2017

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Н епосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

У правление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50 , ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

У правление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2017 – 2020 годах

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир , принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Непосредственное управление многоквартирным домом: минусы и плюсы

Данная форма управления имеет свои недостатки и преимущества. К плюсам можно отнести уменьшение расходов на содержание аппарата ТСЖ и управляющей компании. Но при этом есть один большой недостаток – отсутствие инициативных и квалифицированных жильцов многоквартирных домов. Чтобы управлять общедомовым имуществом, нет необходимости создавать ТСЖ. Тем не менее в некоторых случаях практикуется непосредственный способ управления домом при наличии вышеупомянутого товарищества. При таком положении дел интересы жильцов в суде отстаивает структура ТСЖ. Текущими вопросами по оплате услуг, ремонту и содержанию дома занимается председатель.

Особенности непосредственного управления домом

Рассматриваемая форма управления предпочтительна тогда, когда жильцы дома практически незнакомы между собой, мало платежеспособны и не доверяют сторонним организациям. То есть они выбирают непосредственное управление многоквартирным домом, чтобы снизить расходы на содержание жилища. Но такая форма все равно требует регистрации юридического лица и открытия соответствующего счета, на котором будут накапливаться средства на крупные разовые общедомовые расходы, капитальный ремонт и так далее.

В случае если жильцы не решают вопросы обслуживания своего дома самостоятельно, то городская администрация принимает решение назначить для управления ту или иную организацию. То есть непосредственное управление многоквартирным домом носит чисто номинальный характер. В основном, отсутствие конкуренции в выборе компании для ведения хозяйства приводит к тому, что она, снимая плату за содержание жилья, игнорирует свои обязанности. И в результате такие дома требуют ремонта и изнутри и снаружи.

Непосредственное управление – это тот вариант, который лучше применять на время перехода и создания ТСЖ. Предпочтительнее, выбрав такую форму, не ограничиваться только приватизацией квартир, а приватизировать дом в целом. Также следует выращивать свои кадры для управления домом и искать квалифицированных поставщиков по ремонту и содержанию здания.

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им .

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления .

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной .

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы. .

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета .

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры .

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома .

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

• Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
• Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников .
• Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом.

Непосредственный способ как способ управления МКД. Общие положения.

Непосредственный способ управления - это один из трех способов управления многоквартирным домом, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ (ч.2 ст. 161 ЖК РФ)

Непосредственный способ управления может быть выбран и реализован собственниками МКД с количеством квартир более чем 12, только при условии заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией.

Обоснование:

«ст. 161 ЖК РФ п.9.1.: Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

(часть 9.1. введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)

Процедура заключения договора с управляющей компанией при непосредственном способе управления не отличается от процедуры заключения договора управления при выборе в качестве способа управления МКД - «управление УК». Договор оказания услуг по содержанию и ремонт, так же как и договор управления, заключается на основании решения общего собрания собственников и считается заключенным, если такой договор подписали собственники, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами голосов.

Обоснование:

«ст.164 ЖК РФ п.1.1.: При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников».

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)

При непосредственном способе управления, ответсвенность управляющей компании перед собственниками сохраняется в полном объеме. На данные отношения распространяются требования ПП №491.

Обоснование:

«ст. 161 ЖК РФ п.2.1.: При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, в также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)

На управляющую компанию, оказывающую услуги собственниками по договору оказания услуг при непосредственном способе управления законом возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Условия, при которых содержание общего имущества в МКД признается надлежащим, определены в нормативно-правовых актах, соответственно при непосредственном способе управления управляющая организация может быть привлечена к ответственности, установленной законом за ненадлежащее содержание общего имущества.

Обоснование:

«ст.164 ЖК РФ п.1.2.: По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

При непосредственном способе управления каждый собственник помещений в многоквартирном доме от своего имени заключает договоры на поставку ресурсов: ГВС, ХВС, отопление, водоотведение. Закон не требует заключения данных договоров в письменном виде.

Обоснование:

«ст.164 ЖК РФ п.2.: Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки твердого газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».

(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 №417-ФЗ)

Статья 540 Гражданского кодекса РФ: В случае когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Статья 426 Гражданского кодекса РФ: Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается».

Ресурсоснабжающие организации несут ответственность перед собственниками за поставку качественного ресурса к границе многоквартирного дома. При отсутствии согласованной в письменном виде границы, к которой ресурсоснабжающие организации обязаны поставить надлежащего качества ресурс, такая граница определяется по внешней границе МКД или по месту соединения коллективного прибора учета.

Обоснование:

«п. ПП №491: Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-коммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».

2. Положительные и отрицательные стороны перехода на непосредственное управление многоквартирным домом.

К положительным сторонам относится порядок расчета за коммунальные ресурсы. Прямые отношения собственника с РСО и с УК выгодны как для собственника, так и для управляющей компании.

При непосредственном управлении собственник получает возможность предъявлять претензии непосредственно к тем лицам, которые обязаны предоставлять качественную услугу и, что не маловажно, имеют возможность предоставлять качественную услугу. К примеру, при реализации способа управления «управление УК» у собственника на девятом этаже многоквартирного дома отсутствует холодная вода. Установлено, что на вводе в многоквартирный дом не соблюдаются нормативные показатели давления. Непосредственно в РСО собственник обратиться не может, так как договорные отношения отсутствуют. Управляющая компания со своей стороны устранить данную проблему самостоятельно так же возможности не имеет, так как проблема возникла не в ее зоне ответственности. Однако перерасчет за некачественный ресурс собственник будет требовать именно с УК. А вот размер перерасчета будет зависеть от того, насколько быстро отреагирует РСО и устранит проблему.

При реализации способе управления, собственник вправе обратиться с той же самой проблемой как непосредственно в РСО, так и в УК, которая в свою очередь совершит те же самые действия, что и при договоре управления: перенаправит жалобу в РСО, составит акт.

При реализации способа управления «управление УК», управляющая компания имеет один договор ресурсоснабжения на все находящиеся в обслуживании многоквартирные дома. Задолженность по неоплате каждого из ресурсов по каждому дому аккумулируется в управляющей компании, и в конце концов будет истребована и списана РСО. Так как доходы от иной деятельности в УК обычно отсутствуют или составляют незначительный размер, под взыскание попадут именно те денежные средства, которые будут поступать от населения в счет оплаты работ и услуг по текущему содержанию и ремонту общего имущества.

В конечном итоге этой ситуации управляющая компания оказывается либо банкротом, либо на грани банкротства, собственники оказываются перед фактом, что работы по текущему содержанию, не говоря уже о ремонтах, попросту не выполняются.

Избежать подобного развития событий можно при реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом.

Есть, конечно, и свои минусы. Обычно называют такие, как: управляющая компания снимает с себя всякую ответственность и невозможность участия в программах по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Что касается ответственности управляющей компании, то выше уже было сказано, что ответственность за текущее содержание и ремонт общего имущества МКД в полном объеме остается за управляющей компанией, в силу закона. Говорить о каком-либо уходе от ответственности из-за того, что изменилось название договора - по меньше мере не корректно. Единственное от чего «уходит» управляющая компания при реализации непосредственного управления, так это от обязанности нести дополнительные расходы на выставление счетов не за свои ресурсы, взыскания не своей дебиторской задолженности и от банкротства.

Что касается капительного ремонта и возможности или невозможности участия в программах, об этом речь пойдет ниже.

Вывод: При выборе непосредственного способа управления собственники имеют прямые договорные отношения с управляющей компанией, которая ответственна за содержание и ремонт общего имущества и с РСО, которые ответственны за поставку соответствующего ресурса к границе МКД. Собственник, в свою очередь, несет ответственность за своевременную и полную оплату услуг указанных организаций.

3. Взаимодействие РСО и УК при реализации непосредственного способа управления

Как следует из приведенных выше норм, при реализации непосредственного способа управления, собственники МКД заключают договор оказания услуг с управляющей компанией. В силу этого договора и положений ЖК РФ, именно управляющая организация становится лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества такого дома, в том числе и за содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей.

В силу положений Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить в договоре любые условия, не запрещенные законом, по своему усмотрению. Договор на содержание и ремонт, по условиям, как правило, идентичен договору управления, за исключением условия об оказании коммунальных услуг.

4. Условия участия МКД в федеральных и региональных программах капитального ремонта

ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в условиях предоставления финансовой поддержки прямо не указывает на необходимость реализации того или иного способа управления (за исключением ТСЖ).

В официальных разъяснениях Фонда указано, что многоквартирный дом, собственники которого избрали непосредствененное управление, может участвовать в программе капитального ремонта, финансируемой с привлечением средств Фонда, при условии наличия договорных отношений с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений этого дома.

Указанная позиция отражена на официальном сайте Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Что касается Региональной программы капитального ремонта, финансирование которой осуществляется без привлечений федеральных бюджетных средств, то определять условия участия многоквартирного дома в данной программе - прерогатива правительства Челябинской области.

По нашему мнению, не имеется препятствий правового характера для включения в данную программу МКД, собственники которого избрали непосредственное управление, при условии, если собственниками такого многоквартирного дома:

Заключен договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с управляющей организацией;

Принято решение о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в установленном размере.

К контролю за жизнедеятельностью здания, имеющего много квартир, можно привлекать специальную компанию. По общему решению координацию действий могут осуществлять сами проживающие там.

Общие понятия

В законодательстве РФ указываются различные варианты – каким способом могут решаться возникающие вопросы:

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

1. Жилищный кооператив.
2. Специализированная компания.
3. Товарищество.
4. Непосредственное управление.

Жильцам дано право выбрать вариант по собственному усмотрению.

Каждая из предложенных форм обязана обеспечивать:

• комфортное проживание;
• состояние в порядке общественного имущества жильцов;
• контроль правильного использования имущества;
• предоставление коммунальных услуг;
• обеспечение ремонтных работ при возникновении неисправностей;
• обеспечение соблюдения санитарных норм;
• соблюдение требований правил пожарной безопасности.

Общим собранием жильцов выбранный способ может быть заменен другим.

Что это такое

Выбор управления самостоятельно может обосновываться следующими соображениями:

• под присмотром хозяев дольше сохранятся качественные характеристики дома;
• реже будет возникать необходимость ремонта;
• эксплуатационные характеристики будут поддерживаться на требуемом уровне;
• при возникновении неисправностей сократится время их устранения;
• не придется тратить деньги на услуги сторонней организации.

Кто попадает под категорию

Существует ограничение — непосредственным управлением можно воспользоваться при условии, что в доме имеется не более 30 квартир.

Особенности управления зависят от формы собственности. Если все проживающие – собственники или они составляют большинство, то они могут выступать стороной в договорах на оказание услуг, касающихся всего дома.

В частности, это касается капитального ремонта, проведения работ на крыше, в подвалах, покраска фасадов или укрепления их плиткой, установка видеонаблюдения.

На такие коммунальные услуги, как обеспечение водой, канализация, поставка газа, обеспечение электроэнергией, отопительная система, вывоз мусора хозяин каждой квартиры обязан заключать договор лично. Если в помещении зарегистрировано несколько собственников, то договор должен заключаться с кем-нибудь из них.

В строении, имеющим более 4 квартир, при отсутствии товарищества или жилищного кооператива, организуется совет дома. Общее собрание выбирает его состав из наиболее активных граждан. Затем выбирают председателя совета. Выбор одного совета сразу на несколько домов недопустим.

Совет дома выбирается из наиболее активных представителей общественности. Они должны давать свое согласие добровольно, осознавая предстоящий объем работ и свою ответственность.

Председатель совета должен выполнять следующие обязанности:

Председателю совета может быть назначено денежное вознаграждение за выполняемую работу.

Чем регулируется

Регулируется — Жилищным кодексом РФ. В ст. 164 сказано, что основой договоров при таком варианте является решение собственников квартир.

Особенности обслуживания

В самостоятельное администрирование входят не только уход за самим домом, но и благоустройство придомовой территорией, наличие площадок для детей, достаточное количество скамеек и урн.

На собрании выбирают уполномоченного, который будет координировать выполнение этих работ, заключать необходимые договора, вести учет всей документации, подготавливать отчеты о проделанной работе. Как правило, уполномоченный и председатель совета являются одним лицом.

Согласно законодательству выбор способа должен быть совершен в течение одного года. Если к единому мнению прийти не удалось, то это будет сделано органом местного самоуправления.

Последние правки

Изменения, введенные в законодательство, призваны делать проще осуществление непосредственного руководства.

Изменения состоят в следующем:

Организации работ

Совместное решение неизбежных проблем приведет к сплочению коллектива жильцов дома. Каждый из них может внести свое предложение, которые будут отличаться в зависимости от потребностей и образа жизни каждого.

Человеку, возвращающемуся с работы во вторую смену, важно хорошее освещение, а пенсионерам необходимы скамейки в достаточном количестве. Ни одна мать не откажется от хорошо оборудованной детской площадки, а у хозяев собак свои проблемы.

Можно организовывать дни по совместной уборке придомовой территории, беря с собой своих детей. Каждый, почувствовав себя хозяином, может вносить свою лепту. Например, человеку, знакомому со столярным делом и имеющему необходимый инструмент,не составит большого труда прибить покосившуюся планку.

В случае, если необходимо произвести более сложные работы, следует прибегнуть к услугам сторонних организаций. Заниматься этим входит в обязанности председателя.

Порядок организации работ следующий:

Собрание жильцов должно решить следующие вопросы:

1. Утвердить форму управления.
2. Выбрать ответственных лиц.
3. Составить необходимые договора.

Завершается собрание составлением протокола, в котором ставят подписи все присутствующие. Каждый собственник вправе самостоятельно выбрать компании, с которыми будут заключаться договора. Допускается, чтобы это сделал ответственный представитель для всех квартирантов.

Нюансы финансирования

Отсутствие посредников предполагает, что распределением денежных средств жильцы будут заниматься самостоятельно. Решение выносится на собрании и заносится в протокол. Имеется возможность выбрать представителя, который будет представлять интересы большинства.

При непосредственном управлении отсутствует государственное финансирование на капитальный ремонт дома. В связи с этим применять такой способ для ветхого жилья нецелесообразно.

Видео: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки

Управлять домом, имеющим много квартир, является нелегкой обязанностью. Однако в законодательстве о непосредственном управлении сказано, как о приемлемом решении, при котором можно получить некоторые преимущества.

Даже в том случае, если председателю совета будет по общему решению выплачиваться некоторое вознаграждение, то эта сумма несравнима с выплатами для управляющих компаний. Для многих категорий граждан при существующих расценках на коммунальные услуги это является весьма существенным моментом.

Поскольку такой способ предполагает заключение на некоторые виды услуг индивидуальных договоров, то повышается личная ответственность. Это снижает количество должников, поскольку своевременность всех оплат становится прозрачной. Снизится необходимость «раскидывать» на весь коллектив неуплату отдельных жильцов.

Скоординированность действий владельцев квартир в доме позволяют обеспечить комфортное и безопасное проживание в нем.

Непосредственное управление имеет следующие достоинства:

К недостаткам можно отнести необходимость самостоятельно решать многие проблемы, требующие времени, навыков и терпения:

• ремонтные работы;
• благоустройство придомовой территории;
• разрешение возникающих конфликтов;
• отсутствие государственного финансирования на капитальный ремонт дома, в связи с чем выбор такого способа для дома в плохом состоянии нецелесообразен;
• затраты на составление договоров с другими организациями на проведение различных работ;
• судебные разбирательства при невозможности достигнуть согласия мирным путем;
• выполнение большого количества организационных работ.

От выбора формы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги. В этой статье мы рассмотрим такой вариант, как непосредственное управление многоквартирным домом, пошагово разобрав каждый этап перехода на эту форму и ее особенности.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2005) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.

При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):

1. Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.
2. Один из собственников получает полномочия от всех остальных.
3. Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.

Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

Шаг 1. Создание инициативной группы

Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов. Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников. Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

Шаг 2. Проведение собрания

Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

Не знаете свои права?

Если планируется очная форма, необходимо загодя подобрать место или помещение для сбора жильцов. Это может быть как двор, так и близлежащие общественные заведения (школы, клубы и т. д.) — конечно, по предварительной договоренности. Очное голосование подразумевает присутствие на собрании жильцов-собственников (или их представителей), которые принимают решение на месте. Однако проведение этой процедуры часто затруднено: не проявляющие активности пожилые люди и арендаторы квартир нередко безразличны к новшествам и безынициативны.

В этом случае больше подойдет заочная форма, при которой голосование осуществляется так: жильцы излагают свое мнение письменно в опросном листе или специально подготовленном бюллетене и передают его по адресу, который был указан в оповещении о собрании. Статья 45 ЖК РФ признает собрание состоявшимся, если в нем участвовало более половины всех жильцов-собственников данного дома. Количество голосов на одного собственника определяется размером его жилплощади.

На таком собрании рассматриваются три основных вопроса:

1. Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
2. Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами. Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно. В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.
3. Заключение договоров на обслуживание дома.

Не забудьте пригласить на собрание местную администрацию (или предложить ей проголосовать заочно), т. к. сделать это обязывает закон. По результатам собрания оформляется специальный протокол, который подписывается членами домового комитета или инициативной группы.

Шаг 3. Выбор обслуживающих организаций

Согласно ст. 164 ЖК РФ (пп. 2, 3) договоры на водо-, электро-, газоснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым собственником. Если же собственники передали соответствующие полномочия одному лицу (и это подтверждается оформлением доверенностей), оно вправе самостоятельно заключать такие договоры от их имени.

Заключение прямого договора требует представления:

• копии протокола решения общего собрания о переходе на непосредственное управление;
• копии протокола решения общего собрания о выборе ответственного за взаимодействие с обслуживающими организациями;
• копии техпаспорта дома;
• заявления на заключение прямого договора, написанного на имя руководителя организации, которая будет производить обслуживание;
• нотариально заверенных доверенностей.

Таким же образом оформляются договоры и на любые другие услуги, направленные на содержание или ремонт дома (вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. п.). Однако если в доме менее 12 квартир, то жильцам необязательно привлекать подрядчиков. Если же подрядчик привлечен, то вся сумма, уплачиваемая за оказанные услуги, распределяется между жильцами, которые подписали с ним договор. Те же собственники, которые договоров не заключали, обязаны возместить остальным приходящуюся на них часть уплаченной суммы.

Некоторые особенности непосредственного управления

1. Как видим, в данном случае понятия квартплаты не существует, т. к. за основные услуги (газ, воду, электричество, тепло) жильцы платят напрямую соответствующим организациям. За другие услуги деньги также направляются непосредственно поставщикам.
2. Нет необходимости тратиться на содержание управляющей организации, не нужно делать бесполезную работу по сбору средств жильцов и сортировке по виду услуг.
3. Отсутствует или сведен до минимума риск воровства и приписок средств, направляемых на оплату содержания дома.
4. Проблемы по долгам за основные коммунальные услуги возникают только у самих должников, остальные жильцы за них не отвечают. Однако если речь идет о дополнительных услугах (ремонте, уборке подъездов, подготовке к зиме и т. п.), то всегда существует ситуация, когда одни жильцы будут расплачиваться за других. Подрядчик выполняет работы исключительно на ту сумму, которая ему выплачена. Но не секрет, что далеко не все жильцы добросовестны: часть из них платить отказывается, взыскать же необходимые суммы с них не очень легко (хотя и можно — по решению суда). Остается только до суда платить за них добросовестным жильцам (в случае с ТСЖ, например, такая ситуация невозможна).
5. Поставщики основных услуг, с которыми у жильцов заключены прямые договоры, отвечают перед ними только в рамках договорных условий и не занимаются содержанием или ремонтом домовых инженерных систем.
6. Управление домом осуществляется инициаторами бесплатно. С одной стороны, это положительный момент (жильцам можно сэкономить), с другой стороны, если дом немаленький, это может быть минусом, т. к. найти человека, желающего по своей воле решать многочисленные вопросы, касающиеся содержания дома, далеко не всегда возможно. Именно поэтому такая форма подходит все-таки лишь для небольших домов.
7. В случае непосредственного управления отсутствует возможность получать средства по целевым муниципальным программам, возмещающим некоторые коммунальные расходы (на капитальный ремонт, возведение площадок для детей и др.), т. к. одним из условий участия в данных программах является наличие управляющей организации. Трудность получения бюджетных средств связана также с отсутствием расчетного счета, на который должны перечисляться деньги.
8. Стоит различать обязательные услуги, закрепленные в Постановлении ГС РФ № 170 от 27.09.2003 от «излишеств». И если долги по первым можно взыскать с собственника-неплательщика через суд, то эксклюзивный евроремонт в подъезде, присутствие консьержа и т. п. не являются необходимыми и оплачиваются жильцами строго в добровольном порядке (даже если решение о том, что они нужны, было принято общим собранием). Таким образом, «красивые» статьи расходов лягут целиком на добровольцев.
9. Важно помнить, что в случае наличия в доме квартир социального найма необходимо приглашать на общие собрания муниципальных представителей, которые наравне с собственниками обсуждают те или иные выдвигаемые жильцами предложения.